Coima Res S p A : Relazione finanziaria semestrale

August 03, 2020 at 05:11 pm

Real Estate SIIQ

COIMA RES S.p.A. SIIQ Bilancio consolidato semestrale abbreviato al 30 giugno 2020

◼ BILANCIO CONSOLIDATO SEMESTRALE ABBREVIATO AL 30 GIUGNO 2020
INDICE
INFORMAZIONI SOCIETARIE ....................................................................................................................................	3
RELAZIONE DEGLI AMMINISTRATORI SULL'ANDAMENTO DELLA GESTIONE ..........................................	6
EVENTI SUCCESSIVI .................................................................................................................................................	18
ITALIA: QUADRO ECONOMICO E ANDAMENTO DEL MERCATO IMMOBILIARE .......................................	19
PROSPETTO CONSOLIDATO DELL'UTILE O PERDITA DEL PERIODO ...........................................................	21
UTILE PER AZIONE....................................................................................................................................................	22
PROSPETTO CONSOLIDATO DELLE ALTRE COMPONENTI DI CONTO ECONOMICO COMPLESSIVO ....	22
PROSPETTO CONSOLIDATO DELLA SITUAZIONE PATRIMONIALE-FINANZIARIA....................................	23
PROSPETTO CONSOLIDATO DELLE VARIAZIONI DI PATRIMONIO NETTO.................................................	24
RENDICONTO FINANZIARIO CONSOLIDATO SEMESTRALE ...........................................................................	25
NOTE ESPLICATIVE AL BILANCIO CONSOLIDATO SEMESTRALE.................................................................	26
ATTESTAZIONE DELL' AMMINISTRATORE DELEGATO E DEL DIRIGENTE PREPOSTO ALLA
REDAZIONE DEI DOCUMENTI CONTABILI SOCIETARI RELATIVA AL BILANCIO CONSOLIDATO
SEMESTRALE ABBREVIATO AL 30 GIUGNO 2020 ..............................................................................................	63
GLOSSARIO .................................................................................................................................................................	64
RELAZIONE SOCIETA' DI REVISIONE ...................................................................................................................	67
RELAZIONI ESPERTI INDIPENDENTI.....................................................................................................................	68

BILANCIO CONSOLIDATO SEMESTRALE ABBREVIATO AL 30 GIUGNO 2020

INFORMAZIONI SOCIETARIE

COIMA RES S.p.A. SIIQ, (di seguito anche la "Società " o "COIMA RES"), con sede legale in Milano, piazza Gae Aulenti 12, con Codice Fiscale, Iscrizione Registro Imprese di Milano e Partita IVA n. 09126500967, è una Società di Investimento Immobiliare Quotata (SIIQ) fondata nel 2015 e quotata su Borsa Italiana dal 2016.

La strategia di COIMA RES è incentrata nello sviluppo e nella gestione attiva di un portafoglio immobiliare di qualità e ad alto contenuto di sostenibilità che sia in grado di soddisfare la domanda presente e futura da parte dei conduttori. Attualmente, COIMA RES possiede e gestisce un portafoglio immobiliare principalmente concentrato sul segmento uffici a Milano. COIMA RES ambisce ad offrire ai propri azionisti un profilo di rischio-rendimento bilanciato caratterizzato da un flusso di dividendi stabile e sostenibile e dal potenziale di apprezzamento del patrimonio immobiliare nel tempo.

STRUTTURA SOCIETARIA

Fondata da Manfredi Catella in accordo con COIMA S.r.l., COIMA SGR S.p.A. e con Qatar Holding LLC, sponsor primario dell'operazione, COIMA RES è una società con azioni quotate sul Mercato Telematico Azionario organizzato e gestito da Borsa Italiana S.p.A.

BILANCIO CONSOLIDATO SEMESTRALE ABBREVIATO AL 30 GIUGNO 2020

	GOVERNANCE
Consiglio di Amministrazione 1
Caio Massimo Capuano	Presidente, Amministratore non esecutivo
Feras Abdulaziz Al-Naama	Vice Presidente, Amministratore indipendente
Manfredi Catella	Amministratore delegato
Luciano Gabriel	Amministratore indipendente
Olivier Elamine	Amministratore indipendente
Alessandra Stabilini	Amministratore indipendente
Ariela Caglio	Amministratore indipendente
Antonella Centra	Amministratore indipendente
Paola Bruno	Amministratore indipendente
Collegio Sindacale 2
Massimo Laconca	Presidente
Milena Livio	Sindaco effettivo
Marco Lori	Sindaco effettivo
Emilio Aguzzi De Villeneuve	Sindaco supplente
Maria Stella Brena	Sindaco supplente
Maria Catalano	Sindaco supplente
Comitato per la Remunerazione
Alessandra Stabilini	Presidente
Caio Massimo Capuano	Membro
Olivier Elamine	Membro
Comitato Investimenti
Manfredi Catella	Presidente
Luciano Gabriel	Membro
Feras Abdulaziz Al-Naama	Membro
Gabriele Bonfiglioli	Membro
Matteo Ravà	Membro
Michel Vauclair	Membro
Comitato Controllo e Rischi
Alessandra Stabilini	Presidente
Luciano Gabriel	Membro
Paola Bruno	Membro
Internal Audit e Compliance

L'Internal Audit e Compliance sono svolte in outsourcing attraverso una società specializzata, Consilia Regulatory S.r.l., che ha indicato nel dott. Gianmarco Maffioli il responsabile della funzione Internal Audit e nel dott. Giacomo del Soldà il responsabile della funzione Compliance.

In carica dall'11 giugno 2020 fino all'approvazione del bilancio d'esercizio al 31 dicembre 2020.
In carica dal 12 aprile 2018 fino all'approvazione del bilancio d'esercizio al 31 dicembre 2020.

BILANCIO CONSOLIDATO SEMESTRALE ABBREVIATO AL 30 GIUGNO 2020

Risk Manager

Il Risk Management è svolto in outsourcing attraverso una società specializzata, Macfin Management Consultants S.r.l., che ha indicato nel dott. Emerico Amari di Sant'Adriano il responsabile della funzione.

Società di revisione

Con delibera del 1 febbraio 2016, l'Assemblea degli Azionisti ha deliberato di conferire a EY S.p.A. l'incarico per la revisione legale del bilancio separato e consolidato della Società ai sensi degli articoli 14 e 16 del D. Lgs. 27 gennaio 2010 n. 39 per gli esercizi 2016-2024.

Dirigente preposto alla redazione dei documenti contabili societari

Fulvio Di Gilio

Dirigente Preposto

BILANCIO CONSOLIDATO SEMESTRALE ABBREVIATO AL 30 GIUGNO 2020

RELAZIONE DEGLI AMMINISTRATORI SULL'ANDAMENTO DELLA GESTIONE

Nella tabella sottostante è riportata la sintesi dei dati finanziari al 30 giugno 2020.

(Euro milioni)	30 giugno 2020	per azione	31 dicembre 2019	per azione	∆	∆%

Valore complessivo del portafoglio	761,1		767,7		(6,6)	(0,9%)
EPRA Net Reinstatement Value	458,8	12,71	463,1	12,82	(4,3)	(0,9%)
EPRA Net Tangible Assets	440,1	12,19	443,7	12,29	(3,6)	(0,8%)
EPRA Net Disposal Value	434,2	12,03	437,8	12,12	(3,6)	(0,8%)
NAV IAS/IFRS	436,7	12,09	440,1	12,19	(3,4)	(0,8%)
Posizione Debitoria	345,9		356,4		(10,5)	(2,9%)
Disponibilità liquide	42,5		42,7		(0,2)	(0,4%)
Net Loan to Value	39,0%		38,8%		0,2 p.p.	n.m.
EPRA Net Initial Yield	5,1%		4,6%		0,5 p.p.	n.m.
EPRA "topped-up" NIY	5,3%		5,3%		0,0 p.p.	n.m.
EPRA vacancy rate	2,1%		2,0%		0,1 p.p.	n.m.

(Euro milioni)	30 giugno 2020	per azione	30 giugno 2019	per azione	∆	∆%

Canoni	22,2		17,8		4,4	24,8%
NOI	20,2		16,0		4,2	26,8%
EBITDA	15,5		11,2		4,3	39,4%
EBIT	7,6		17,2		(9,6)	(55,6%)
Recurring FFO	12,1	0,33	8,0	0,22	4,1	50,4%
Risultato netto	3,6	0,10	13,6	0,38	(10,0)	(73,7%)
EPRA Earnings	8,8	0,24	7,3	0,20	1,5	21,2%
EPRA cost ratio (inclusi i costi degli	30,7%		37,8%		(7,1 p.p.)	n.m.
investimenti vacancy)

EPRA cost ratio (esclusi i costi degli	28,7%		36,8%		(8,1 p.p.)	n.m.
investimenti vacancy)

Like for like rental growth 3	3,4%		0,9%		2,5 p.p.	n.m
WALT (anni)	4,9		5,7		(0,8)	n.m

Il NAV IFRS al 30 giugno 2020 è pari ad Euro 436,7 milioni, con un decremento nel primo semestre del 2020 dello 0,8%.

I fattori principali che hanno avuto impatto sul NAV sono:

l'EPRA Earnings del periodo per Euro 8,8 milioni;
la variazione negativa del fair value degli immobili in portafoglio, al netto di quote di terzi, per Euro 4,8 milioni;
il pagamento dei dividendi di Euro 7,2 milioni;

L'EPRA Cost Ratio mostra un decremento dal 37,8% al 30 giugno 2019 al 30,7% al 30 giugno 2020 principalmente dovuto alla riduzione delle commissioni di asset management.

3 Il like for like rental growth è calcolato sulla base dei canoni di locazione contabilizzati secondo il principio contabile IFRS 16.

BILANCIO CONSOLIDATO SEMESTRALE ABBREVIATO AL 30 GIUGNO 2020

Al 30 giugno 2020 l'EPRA Earnings di Gruppo è pari ad Euro 8,8 milioni come evidenziato dalla tabella sotto riportata.

(Euro milioni)	30 giugno 2020	30 giugno 2019		%

Canoni	22,2	17,8	4,4	24,8%
Costi operativi immobiliari netti	(2,0)	(1,8)	(0,2)	7,2%
NOI	20,2	16,0	4,2	26,8%
Utili/Perdite da cessione	(0,1)	0,0	(0,1)	100,0%
Costi di struttura	(4,2)	(4,4)	0,2	(5,1%)
Altri costi	(0,1)	(0,1)	(0,0)	51,6%

Costi generali non ricorrenti	(0,3)	(0,4)	0,1	(11,0%)
EBITDA	15,5	11,2	4,3	39,4%
Rettifiche di valore nette	(0,2)	(0,1)	(0,1)	>100,0%
Adeguamento al fair value	(7,7)	6,1	(13,8)	-100,0%
EBIT	7,6	17,2	(9,6)	-55,6%
Proventi finanziari	0,2	0,0	0,2	>100,0%
Proventi da partecipazioni	1,7	1,5	0,2	10,6%
Oneri finanziari	(4,0)	(3,5)	(0,5)	13,8%

Oneri finanziari non ricorrenti	(0,3)	(2,5)	2,2	(87,6%)
Risultato prima delle imposte	5,3	12,7	(7,4)	(58,3%)
Imposte	0,0	0,0	0,0	0,0%
Risultato dopo le imposte	5,3	12,7	(7,4)	(58,3%)
Risultato di terzi	(1,7)	0,9	(2,6)	-100,0%
Risultato di Gruppo	3,6	13,6	(10,0)	(73,7%)
EPRA adjustments4	5,3	(6,3)	11,5	-100,0%
EPRA Earnings	8,8	7,3	1,5	21,2%
EPRA Earnings per azione	0,24	0,20	0,04	20,8%
FFO	11,6	5,1	6,5	>100,0%
FFO adjustments5	0,5	2,9	(2,4)	(83,3%)
FFO ricorrente	12,1	8,0	4,1	50,4%

FFO ricorrente per azione	0,33	0,22	0,11	50,0%

Il margine NOI include i canoni generati dal portafoglio immobiliare al netto dei costi operativi (come le imposte sugli immobili, i costi di property management, le utenze e i costi di manutenzione).

Al 30 giugno 2020 il margine NOI è pari al 91,0% dei canoni e l'EPRA net initial yield è pari al 5,1%.

I costi di struttura (G&A) includono i costi del personale, le spese di asset management, i costi di governance e delle funzioni di controllo nonché i costi di consulenza, audit, IT, marketing, comunicazione ed altri costi operativi.

Si segnala che, in data 31 marzo 2020, è stato firmato il nuovo contratto di Asset Management che ha comportato un risparmio di circa il 30% sui corrispettivi da riconoscere a COIMA SGR S.p.A.. Per maggiori informazioni si rinvia alla sezione Eventi significativi del periodo.

Include principalmente le variazioni di Fair Value degli immobili.
Include principalmente costi non ricorrenti vari.

BILANCIO CONSOLIDATO SEMESTRALE ABBREVIATO AL 30 GIUGNO 2020

Le rettifiche di valore nette, pari ad Euro 0,2 milioni, sono relative principalmente agli ammortamenti delle immobilizzazioni materiali e immateriali, alla rettifica di valore delle rimanenze, delle attività finanziarie al fair value e dei crediti.

L'adeguamento al fair value, pari ad una rettifica di Euro 7,7 milioni, si riferisce alle valutazioni al 30 giugno 2020 effettuate dagli esperti indipendenti.

I proventi da partecipazioni, pari ad Euro 1,7 milioni, si riferiscono al risultato delle partecipazioni in Porta Nuova Bonnet e Co - Investment, contabilizzate secondo il metodo del patrimonio netto, comprensive degli effetti derivanti dalla valutazione al fair value degli immobili in portafoglio.

I proventi finanziari, pari ad Euro 0,2 milioni, sono principalmente relativi ai dividendi distribuiti dal fondo Italian Copper Fund, classificato tra le attività finanziarie al fair value.

Gli oneri finanziari fanno riferimento principalmente ai contratti di finanziamento in essere. L'importo classificato nella voce "Oneri finanziari non ricorrenti" è relativo agli effetti economici derivanti dal rimborso dei finanziamenti e dalla chiusura parziale dei relativi contratti derivati legati alle vendite delle filiali Deutsche Bank finalizzata a gennaio 2020.

L'utile del Gruppo per azione è pari ad Euro 0,10 ed è calcolato in conformità con i principi contabili internazionali IAS/IFRS, prendendo in considerazione il numero medio di azioni in circolazione nel corso del periodo.

BILANCIO CONSOLIDATO SEMESTRALE ABBREVIATO AL 30 GIUGNO 2020

La tabella seguente riassume lo stato patrimoniale della Società comprensivo della riclassifica dell'investimento nel fondo Porta Nuova Bonnet sulla base di un consolidamento proporzionale al fine di ottenere il valore complessivo degli investimenti immobiliari del Gruppo COIMA RES al 30 giugno 2020.

						Look-Through
Euro milioni	30 giugno 2020	31 dicembre 2019	∆	∆%		rettificato
						30 giugno 2020

Investimenti immobiliari	761,1	767,7	(6,6)	(0,9%)	827,0

Altre attività	5,7	8,1	(2,4)	(29,6%)	5,7

Partecipazioni in società collegate valutate con il metodo del	38,1	33,7	4,5	13,2%	1,6
patrimonio netto

Totale attività non correnti	805,0	809,5	(4,6)	(0,6%)	834,3

Crediti commerciali	14,3	10,0	4,3	43,3%	14,7

Altre attività correnti	1,6	0,0	1,6	0,0%	1,6

Disponibilità liquide	42,5	42,7	(0,2)	(0,4%)	43,6

Totale attività correnti	58,4	52,7	5,8	10,9%	59,9

Attività destinate alla vendita	10,4	23,5	(13,1)	(55,7%)	10,4

Totale attività	873,8	885,7	(11,9)	(1,3%)	904,6


Finanziamenti	316,5	340,2	(23,8)	(7,0%)	344,0

Fondi rischi	0,5	0,4	0,0	5,7%	0,5

Altre passività	4,2	4,2	(0,0)	(0,5%)	4,2

Debiti commerciali	14,7	13,4	1,3	9,7%	18,0

Debiti finanziari correnti	29,4	16,1	13,3	82,2%	29,4

Totale passività	365,2	374,4	(9,2)	(2,5%)	396,0


Patrimonio di terzi	71,9	71,2	0,7	1,0%	71,9

NAV	436,7	440,1	(3,4)	(0,8%)	436,7

NAV per azione	12,09	12,19	(0,10)	(0,8%)	12,09

Net Loan to Value	39,0%	38,8%			39,1%

La colonna denominata "look-throughrettificato" ai soli fini gestionali include la partecipazione del 35,7% nel Fondo Porta Nuova Bonnet consolidata con il metodo proporzionale anziché consolidata con il metodo del patrimonio netto.

Gli investimenti immobiliari, pari ad Euro 761,1 milioni, includono Euro 211 milioni relativi al complesso immobiliare Vodafone, Euro 192,4 milioni relativi agli immobili Monte Rosa, Tocqueville e Pavilion, Euro 67,8 milioni relativi al portafoglio Deutsche Bank, Euro 45,8 milioni relativi all'immobile Deruta, Euro 82,6 milioni relativi a Gioiaotto, Euro 62,5 milioni relativi all'immobile Philips ed Euro 99,0 milioni relativi all'immobile Microsoft.

Le altre attività sono costituite principalmente dal valore della partecipazione nel fondo denominato ITALIAN COPPER FUND pari ad Euro 3,9 milioni, acquisita nell'ambito della transazione relativa a COIMA OPPORTUNITY FUND I, dai derivati pari ad Euro 0,1 milioni e da immobilizzazioni per Euro 1,7 milioni.

In applicazione del principio contabile IFRS 16, il Gruppo ha iscritto tra le immobilizzazioni materiali diritti d'uso (c.d. right of use) pari ad Euro 1,2 milioni, che rappresentano principalmente il diritto all'utilizzo dell'attività oggetto dei contratti di affitto in essere alla data del presente bilancio.

BILANCIO CONSOLIDATO SEMESTRALE ABBREVIATO AL 30 GIUGNO 2020

Le partecipazioni in società collegate sono in aumento di Euro 4,5 milioni rispetto all'esercizio 2019 principalmente per effetto del risultato del periodo pari ad Euro 1,7 milioni e dei richiami del periodo fatti dal Fondo Bonnet pari ad Euro 2,8 milioni.

I crediti commerciali riguardano la normale operatività della Società. All'interno della voce sono presenti Euro 3,5 milioni relativi alla fatturazione anticipata di canoni di locazione relativi al secondo semestre 2020. Si precisa che alla data della presente relazione semestrale sono già stati incassati Euro 1,5 milioni.

Le altre attività correnti sono relative ad un credito finanziario per finanziamenti concessi dalla partecipata MHREC Sarl alla società collegata Co-Investment 2 SCS, pari ad Euro 1,6 milioni, riclassificato tra le attività correnti al 30 giugno 2020.

Le attività destinate alla vendita, pari ad Euro 10,4 milioni, sono relative alle residue filiali Deutsche Bank oggetto di cessione. In data 13 luglio 2020 si è conclusa la vendita della filiale sita in Verona, mentre per le restanti due filiali il perfezionamento della vendita è previsto a gennaio 2021. Si segnala che il valore di realizzo è in linea con il valore di carico.

L'indebitamento finanziario netto consolidato della Società al 30 giugno 2020 è pari ad Euro 304,6 milioni, in riduzione per Euro 10,8 milioni rispetto al 31 dicembre 2019 principalmente per effetto della riduzione dei debiti bancari a fronte della cessione di otto filiali Deutsche Bank conclusasi a gennaio 2020.

(Euro milioni)	30 giugno 2020	31 dicembre 2019

(A) Cassa	42,5	42,7
(B) Altre disponibilità liquide	-	-
(C) Titoli detenuti per negoziazione	-	-
(D) Liquidità (A)+(B)+ (C)	42,5	42,7

(E) Crediti finanziari correnti
(F) Debiti bancari correnti	(29,4)	(16,1)
(G) Parte corrente dell'indebitamento non corrente	-	-
(H) Altri debiti finanziari correnti	-	-
(I) Indebitamento finanziario corrente (F)+(G)+(H)	(29,4)	(16,1)


(J) Liquidità corrente netta (I)+(E)+(D)	13,1	26,1
(K) Debiti bancari non correnti	(316,5)	(340,2)
(L) Obbligazioni emesse	-	-
(M) Altri debiti non correnti	(1,2)	(1,3)
(N) Indebitamento finanziario non corrente (K)+(L)+(M)	(317,7)	(341,5)

O) Posizione finanziaria netta (J)+(N)	(304,6)	(315,4)

Al 30 giugno 2020 il Net Loan To Value (net LTV) del Gruppo è pari al 39,0%.

Nella voce altre passività sono compresi (i) il fair value degli strumenti finanziari concessi ai key managers, pari a circa Euro 1,1 milione, che ha subito un lieve incremento rispetto al 31 dicembre 2019 dovuto principalmente alla variazione dei tassi di mercato, (ii) il valore dei contratti derivati passivi di copertura (IRS) per Euro 1,9 milioni e (iii) il debito derivante dall'applicazione del principio contabile IFRS 16 per Euro 1,2 milioni.

BILANCIO CONSOLIDATO SEMESTRALE ABBREVIATO AL 30 GIUGNO 2020

I debiti commerciali includono principalmente debiti e fatture da ricevere verso fornitori per un totale di Euro 4,3 milioni (Euro 5,1 milioni al 31 dicembre 2019), debiti per promissari acquirenti per Euro 1,6 milioni, risconti passivi legati alla fatturazione anticipata dei canoni per un importo pari ad Euro 5,0 milioni (Euro 1,6 milioni al 31 dicembre 2019), depositi cauzionali per Euro 0,9 milioni (Euro 0,8 milioni al 31 dicembre 2019) e debiti verso l'Erario ed enti previdenziali per Euro 0,2 milioni (Euro 0,1 milioni al 31 dicembre 2019).

La voce debiti finanziari correnti pari ad Euro 29,4 milioni è relativa principalmente al finanziamento in essere sull'immobile Microsoft per Euro 22,6 milioni in scadenza a dicembre 2020 ed all'ammontare del debito allocato alle filiali Deutsche Bank oggetto di cessione, il cui rimborso si prevede avverrà entro 12 mesi, per Euro 6,5 milioni.

Al 30 giugno 2020 la durata media dei finanziamenti è di 2,9 anni ed il costo medio del debito è di circa il 2,0% (circa l'87% del debito è coperto da contratti derivati).

Implicazioni dell'epidemia COVID-19 sul bilancio consolidato semestrale abbreviato

L'improvvisa diffusione della pandemia di COVID-19 ha fatto precipitare l'intera economia mondiale in una profondissima crisi, che si ritiene possa risultare la peggiore degli ultimi 100 anni.

Le misure restrittive imposte dalle autorità nazionali ed internazionali hanno comportato un'interruzione delle transazioni immobiliari nonché problematiche per i conduttori, in particolare per alcune asset class (hospitality, retail e leisure), al pagamento dei canoni di locazione in considerazione della chiusura prolungata delle attività economiche. Tali problematiche hanno contribuito a determinare incertezza sulla valorizzazione degli immobili da parte degli Esperti Indipendenti, rischi di inesigibilità dei crediti nei confronti dei conduttori e possibili richieste di concessioni da parte dei conduttori stessi.

Come già evidenziato, il portafoglio della Società è composta prevalentemente da uffici, asset class più resiliente, con una limitata percentuale, circa il 5%, del portafoglio concentrata sull'hospitality e il retail.

Alla data della presente relazione, COIMA RES ha incassato il 98% dei canoni dovuti nel primo semestre 2020 ed il residuo da incassare è principalmente riferibile ad alcune dilazioni di pagamento concesse ad alcuni dei conduttori maggiormente colpiti e che, nella quasi totalità dei casi, si chiuderanno nell'esercizio in corso.

Si evidenzia che, allo stato attuale, la Società non è beneficiaria di alcuna delle iniziative messe in atto dalle autorità nazionali al fine di fronteggiare la grave crisi economica. Alcuni conduttori della Società sono destinatari di tali misure che potrebbero consentire agli stessi di avere la liquidità necessaria per le proprie attività e per soddisfare le proprie obbligazioni.

In termini valutativi, gli Esperti Indipendenti esprimono alcune incertezze nel formulare le proprie opinioni in quanto si sono trovati dinanzi ad una serie di circostanze senza precedenti, anche in quanto non è ipotizzabile l'impatto che potrebbe avere il COVID-19 sul mercato immobiliare in futuro e pertanto evidenziano la necessità di monitorare costantemente i valori degli immobili.

La correzione dei valori immobiliari (si veda paragrafo 13 - Investimenti immobiliari della nota integrativa) non ha comportato alcuna problematica in merito ad un possibile mancato rispetto di covenant finanziari. Si evidenzia che i valori calcolati dei covenant finanziari alla data della Relazione finanziaria Semestrale (si veda paragrafo 23- Debiti verso banche non correnti della nota integrativa) hanno ampi margini rispetto ai livelli previsti dai contratti di finanziamento e questo consentirebbe un assorbimento di ulteriori situazioni critiche che si dovessero verificare nel corso del secondo semestre dell'esercizio. Inoltre, in quasi la totalità dei finanziamenti sono previsti meccanismi di cura su eventuali sforamenti dei covenant che consentirebbero alla Società, in considerazione della rilevante posizione di cassa, di evitare la perdita del beneficio del termine. Per maggiori informazioni sui covenant finanziari si rinvia al paragrafo 23 - Debiti verso banche non correnti della nota integrativa.

In termini di liquidità, il Gruppo ha una solida posizione finanziaria con una liquidità complessiva pari ad oltre Euro 40 milioni e con un solo finanziamento, per un importo pari a circa Euro 22 milioni (pari al 7% dell'indebitamento totale), a scadenza nel mese di dicembre 2020 per il quale sono già iniziati colloqui per l'estensione della scadenza.

BILANCIO CONSOLIDATO SEMESTRALE ABBREVIATO AL 30 GIUGNO 2020

Per quanto riguarda la redditività, sulla base dell'attuale situazione, ci si aspetta che la Società sia in grado di generare risultati operativi positivi per i prossimi 12 mesi, anche in caso dell'avveramento di nuove misure restrittive e quindi continua a sussistere il presupposto della continuità aziendale nella predisposizione della Relazione Finanziaria Semestrale.

In merito agli impatti finanziari sul bilancio consolidato semestrale abbreviato, essi ammontano complessivamente ad Euro 7.685 mila, di cui Euro 7.662 mila per la correzione dei fair value degli immobili.

BILANCIO CONSOLIDATO SEMESTRALE ABBREVIATO AL 30 GIUGNO 2020

PORTAFOGLIO AL 30 GIUGNO 2020

Al 30 giugno 2020 il portafoglio di COIMA RES è pari ad Euro 689,7 milioni (valore di mercato pro-quota).

La WALT complessiva del portafoglio è pari a circa 4,9 anni e il rendimento netto iniziale EPRA è pari al 5,1%.

Il piano di acquisizione realizzato fino ad oggi è in linea con la nostra strategia di investimento mirata allo sviluppo di un portafoglio concentrato su:

uffici;
mercati italiani più attrattivi (Milano ~90%);
prioritariamente immobili che producono reddito;
immobili di Grado A o immobili da riqualificare in Grado A.

Suddivisione al 30 giugno 2020 degli immobili

Evoluzione dei canoni di locazione

I canoni di locazione sono cresciuti del 24,8% ad Euro 22,2 milioni, principalmente per le acquisizioni indirette degli immobili Philips e Microsoft.

Su base like for like, i canoni di locazione sono aumentati del 4,1% rispetto al periodo precedente.

BILANCIO CONSOLIDATO SEMESTRALE ABBREVIATO AL 30 GIUGNO 2019

Di seguito si riportano i dati più significativi del portafoglio immobiliare alla data del 30 giugno 2020.

BILANCIO CONSOLIDATO SEMESTRALE ABBREVIATO AL 30 GIUGNO 2020

EVENTI SIGNIFICATIVI DEL PERIODO

Contratto con COIMA SGR e remunerazione del CEO

In data 19 marzo 2020, il Consiglio di Amministrazione ha approvato la sottoscrizione di un nuovo asset management agreement tra COIMA RES e COIMA SGR contenente alcune modifiche rispetto al precedente accordo in essere, tra cui l'estensione del primo periodo e un miglioramento dei termini economici a favore della Società.

La fine del primo periodo del contratto è stata posticipata dal 13 maggio 2021 al 1° gennaio 2025 e la commissione di gestione è stata ridotta di 30 bps dall'1,10% del NAV allo 0,80% del NAV (ovvero una riduzione del 27%) con efficacia dal 1° gennaio 2020.

Inoltre, Manfredi Catella, fondatore e Amministratore Delegato di COIMA RES, ha espresso, salvo il verificarsi di alcune condizioni, la volontà di rinunciare, per il primo periodo, come esteso fino al 1° gennaio 2025, agli emolumenti legati al suo ruolo di Amministratore Delegato, in linea con la condotta tenuta dall'IPO ad oggi.

Dividendo per l'anno 2019 pari ad Euro 0,30 per azione

L'Assemblea degli Azionisti tenutasi il 11 giugno 2020 ha approvato la distribuzione di un dividendo relativo all'esercizio 2019 pari ad Euro 10.831.967,40 (o Euro 0,30 per azione). L'acconto di dividendo pari ad Euro 3.610.655,80 (Euro 0,10 per azione) è stato pagato il 20 novembre 2019 ed il saldo pari ad Euro 7.221.311,60 (Euro 0,20 per azione) è stato pagato il 17 giugno 2020.

Rinnovo del Consiglio di Amministrazione

In data 11 giugno 2020, l'Assemblea Ordinaria degli Azionisti ha confermato in 9 il numero dei membri del Consiglio di Amministrazione e nominato, per l'esercizio 2020 e, quindi, fino all'approvazione del bilancio di esercizio al 31 dicembre 2020, il nuovo Consiglio di Amministrazione nelle persone di Feras Abdulaziz Al Naama, Manfredi Catella, Caio Massimo Capuano, Olivier Elamine, Luciano Gabriel, Alessandra Stabilini, Ariela Caglio, Antonella Centra e Paola Bruno. L'Assemblea degli Azionisti nella sua sessione ordinaria ha confermato Caio Massimo Capuano come Presidente del Consiglio di Amministrazione ed il Consiglio di Amministrazione dell'11 giugno 2020 ha confermato Manfredi Catella come Amministratore Delegato.

Panoramica sul portafoglio immobiliare

Al 30 giugno 2020, il portafoglio di COIMA RES è costituito da 9 complessi immobiliari principalmente ad uso ufficio situati a Milano e 58 filiali bancarie situate nel Nord e nel Centro Italia. Il portafoglio ha un valore di mercato pari ad Euro 689,7 milioni (su base pro-quota), di cui il 90% è a Milano, il 50% a Milano Porta Nuova e l'85% è ad uso ufficio.

Il portafoglio della Società ha un forte profilo di sostenibilità: il 56% del portafoglio è certificato LEED, in aumento al 65% includendo il progetto Corso Como Place dove l'obiettivo è la certificazione LEED Gold.

Il portafoglio di conduttori di COIMA RES è composto principalmente da società multinazionali di medie e grandi dimensioni: l'elenco dei dieci maggiori conduttori (che rappresentano l'85% degli attuali canoni su base pro-quota) comprende Vodafone, Deutsche Bank, Microsoft, BNP Paribas, IBM, Sisal, PwC, Techint, NH Hotels e Philips.

I contratti di locazione di COIMA RES prevedono generalmente canoni fissi, non direttamente correlati alla performance operativa sottostante dei conduttori. I conduttori che occupano spazi ad uso ufficio rappresentano oltre l'80% dei canoni, l'esposizione alberghiera (relativa a NH Hotels) rappresenta il 4% dei canoni e l'esposizione al segmento retail è inferiore al 2% dei canoni. Le filiali bancarie locate a Deutsche Bank rappresentano invece l'11% dei canoni.

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Acquisizioni

Gioia 22: in data 11 giugno 2020, COIMA RES ha concluso un accordo vincolante per l'acquisto di una partecipazione tra il 10 e 25% nel fondo immobiliare Porta Nuova Gioia, che possiede un immobile attualmente in fase di sviluppo chiamato Gioia 22, situato in Via Melchiorre Gioia 22 nel quartiere di Porta Nuova a Milano. La partecipazione sarà venduta da UBI Banca, che ha recentemente acquistato la proprietà per utilizzarla come propria sede a Milano. UBI Banca prevede di occupare il 75% delle superfici dell'immobile in virtù di un contratto di leasing della durata di 15 anni. La chiusura della transazione è prevista entro la fine del 2021 o all'inizio del 2022. La quota di partecipazione che sarà acquisita da COIMA RES nel fondo immobiliare Porta Nuova Gioia sarà determinata da COIMA RES, a sua discrezione entro l'intervallo di cui sopra, in prossimità del closing. Il prezzo di acquisto delle quote del fondo da acquistare sarà calcolato attribuendo un valore convenzionale di Euro 442,1 milioni alla proprietà. L'intero prezzo di acquisto sarà pagato a UBI alla chiusura della transazione che sarà finanziata da COIMA RES attraverso le proprie risorse finanziarie.

L'immobile Gioia 22 è un edificio di 35.800 mq che si sviluppa su 26 piani fuori terra e che è stato realizzato a valle della demolizione dell'edificio ex-INPS edificato nel 1961 e in disuso dal 2012, dopo una fase di bonifica che ha visto la rimozione di oltre 200 tonnellate di amianto. L'edificio, progettato dallo studio di architettura Pelli Clarke Pelli Architects, è il più grande in Italia ad ottenere la certificazione NZEB (Nearly Zero Energy Building) oltre a qualificarsi per le certificazioni LEED, WELL e Cradle to Cradle.

L'immobile sarà dotato di oltre 6.000 mq di pannelli fotovoltaici che, assieme all'utilizzo dell'acqua di falda, consentiranno una riduzione del fabbisogno energetico del 75% rispetto a edifici tradizionali.

Cessioni

Filiali bancarie: il 15 gennaio 2020 COIMA RES ha completato la cessione della prima tranche di filiali bancarie relativa all'operazione annunciata l'8 novembre 2019 (cessione di 11 filiali bancarie per un valore complessivo di Euro 23,5 milioni). La prima tranche riguarda la cessione di un portafoglio di 8 filiali bancarie situate a Milano, Verona, Como, Trezzano sul Naviglio e Liguria per un valore di Euro 13,1 milioni (56% del valore totale del portafoglio in vendita).

Sviluppo

Corso Como Place: alla luce della crisi COVID-19, il cantiere è stato fermo dal 13 marzo 2020 al 3 maggio 2020. Tra il 4 maggio ed il 18 maggio 2020, il cantiere è stato sottoposto alla messa in sicurezza, dove sono state poste in essere alcune misure precauzionali adottate per assicurare la salute degli operai che lavorano sul sito in relazione al rischio COVID-19. A valle della fase di messa in sicurezza i lavori sono ripresi, anche se ad un ritmo più lento. Sono stati organizzati due turni (rispetto ad un unico turno prima del COVID-19) in modo da ridurre la densità di personale nel cantiere.

Nonostante il ritardo, si prevede comunque il completamento del progetto entro la fine del 2020 nei costi stimati di circa Euro 169 milioni, inclusi il prezzo iniziale di acquisizione di Euro 89 milioni, investimenti in conto capitale e altri costi capitalizzati di circa Euro 71 milioni e altri costi (inclusi gli incentivi per i conduttori) di circa Euro 9 milioni, a cui si potrebbero aggiungere i costi per l'adattamento del cantiere pari a c. Euro 1 milione. Al 30 giugno 2020, il tasso di avanzamento del cantiere era pari a circa il 85%.

Outlook

La crisi COVID-19 ha provocato sfide sociali ed economiche su scala globale e molto probabilmente rimarrà un aspetto da considerare per il resto del 2020. L'economia italiana subirà una forte recessione nel corso dell'anno e la ripresa dipenderà, tra l'altro, da come si evolverà la crisi sanitaria a seguito dell'allentamento delle restrizioni relative al lock-down.

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prevedibile un possibile rallentamento dei mercati degli investimenti immobiliari e delle locazioni nei prossimi mesi, anche se ci si può attendere che gli immobili ad uso ufficio di alta qualità a Milano si dimostreranno relativamente resilienti. Inoltre, il potenziale aumento dell'adozione della pratica del "work from home" influenzerà la domanda dei conduttori per spazi per ad uso ufficio sia dal punto di vista qualitativo che quantitativo. COIMA RES sta intensificando il dialogo con i suoi conduttori per essere in grado di anticipare potenziali cambiamenti nella domanda del prodotto per ufficio, accelerando nel contempo nell'innovazione del prodotto per posizionare la propria offerta in linea con la domanda dei conduttori.
Per quanto riguarda l'attuale portafoglio, COIMA RES prenderà in considerazione ulteriori cessioni di immobili maturi, non strategici e non core, nonché piani di ristrutturazione e riposizionamento a medio termine.

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OPERAZIONI CON PARTI CORRELATE

Le transazioni con parti correlate avvenute durante il primo semestre sono riportate negli schemi e nella nota integrativa alla nota 32.

EVENTI SUCCESSIVI

In data 13 luglio 2020 si è conclusa la vendita della filiale bancaria sita in Verona, per un importo pari ad Euro 4,1 milioni.

La cessione della parte residua del portafoglio, consistente in due filiali localizzate a Milano per un valore pari ad Euro 6,3 milioni, sarà eseguita nel mese di gennaio 2021.

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ITALIA: QUADRO ECONOMICO E ANDAMENTO DEL MERCATO IMMOBILIARE

Il primo semestre del 2020 è stato caratterizzato dall'esplosione della pandemia COVID-19 in Italia e successivamente in altri paesi Europei ed extra-Europei.

L'Italia è stato il primo paese Europeo ad essere toccato dalla pandemia ed il Governo italiano ha preso subito misure straordinarie per contrastare la diffusione del virus.

Il "lock-down" è iniziato in Italia già il 9 marzo 2020 ed ha permesso di ridurre progressivamente il tasso di crescita del numero dei contagiati. Il Governo ha successivamente annunciato l'uscita da "lock-down" tramite un processo graduale che è iniziato il 4 maggio 2020 con il venir meno di alcuni vincoli e successivamente con la riapertura della mobilità tra le regioni. L'impatto della pandemia COVID-19 a livello globale determinerà una recessione globale nel 2020 da cui si uscirà nel 2021, anno in cui ci si attende una pronunciata ripresa economica. Secondo le stime pubblicate a giugno 2020 dal Fondo Monetario Internazionale, il PIL Italiano calerà del 12,8% nel 2020 per poi tornare a crescere ad un tasso del 6,3% nel 2021. A fronte della crisi, sia la Banca Centrale Europea, che i vari governi Europei e l'Unione Europea hanno annunciato forti misure a sostegno del sistema economico, in modo da limitare gli impatti negativi del "lock-down" su imprese e lavoratori e garantire il flusso di finanziamenti alle imprese.

Il mercato immobiliare italiano ha visto, nel primo semestre del 2020, volumi di investimento pari a Euro 3,9 miliardi, un valore in calo del 25% rispetto al primo semestre del 2019, mentre il segmento uffici in Italia si è dimostrato più resiliente con volumi di investimento pari a Euro 1,8 miliardi nel primo semestre del 2020, un valore sostanzialmente in linea con quanto registrato nel primo semestre del 2019. Il segmento uffici a Milano si

dimostrato particolarmente attivo ed ha registrato nel primo semestre del 2020 volumi di investimento pari ad Euro 1,3 miliardi, in crescita del 7% rispetto al primo semestre del 2019. Il prime yield per il segmento uffici a Milano rimane stabile al 3,3% così come lo yield per uffici in buone location secondarie che rimane stabile al 4,8%. Il livello di assorbimento da parte dei conduttori per il segmento uffici a Milano nel primo semestre del 2020 si attesta a 161.000 mq, in calo del 32% rispetto al primo semestre del 2019. La percentuale di sfitto cala nel primo semestre del 2020 al 9,9% rispetto ad un valore pari al 10,1% a fine 2019. Il livello di sfitto per immobili di Grado A rimane molto basso (1,7%) a causa della scarsità strutturale di tale tipo di prodotto nella città di Milano. Il prime rent per immobili ad uso ufficio a Milano rimane stabile ad Euro 600 / mq. E' da notare che gli effetti della pandemia COVID-19 sono solo parzialmente riflessi nei numeri riportati al primo semestre del 2020 dato che alcune operazioni chiuse in tale periodo erano state avviate nel 2019. L'impatto della pandemia COVID-19 sarà probabilmente più evidente nella seconda metà 2020, con una possibile ripresa del livello di attività verso la fine del 2020 e l'inizio del 2021.

BILANCIO CONSOLIDATO SEMESTRALE ABBREVIATO AL 30 GIUGNO 2020

BILANCIO CONSOLIDATO SEMESTRALE ABBREVIATO AL 30 GIUGNO 2020

BILANCIO CONSOLIDATO SEMESTRALE ABBREVIATO AL 30 GIUGNO 2020

PROSPETTO CONSOLIDATO DELL'UTILE O PERDITA DEL PERIODO

(Euro migliaia)		Note	30 giugno 2020		di cui parti			30 giugno 2019			di cui parti
			correlate				correlate


Conto economico

Ricavi da locazione	4		22.230		-		17.816		-

Costi operativi immobiliari netti	5		(1.996)		(365)		(1.993)	(317)

Ricavi netti da locazione				20.234		(365)			15.823			(317)

Utili / (perdite) da cessioni immobiliari				(100)		-		10	-

Ricavi netti da cessione				(100)		-			10			-

Costi di struttura	6		(4.303)		(2.711)		(4.569)	(2.961)

Altri costi operativi	7		(285)		(66)		(113)	-

Risultato operativo lordo				15.546		(3.142)			11.151			(3.279)

Rettifiche di valore nette	8		(286)		(41)		(152)	-

Adeguamento al fair value	9		(7.612)		-		6.210	-

Risultato operativo netto				7.648		(3.183)			17.209			(3.279)

Quota del risultato di società collegate valutate con il	10		1.659		-		1.499		-
xmetodo del patrimonio netto

Proventi finanziari	11		241		-		-	-

Oneri finanziari	11		(4.271)		(4)		(6.046)	(3)

Risultato ante imposte				5.277		(3.187)			12.662			(3.282)

Imposte				-		-		-	-

Risultato dopo le imposte				5.277		(3.187)			12.662			(3.282)

Risultato di terzi				(1.711)		-		902		-

Risultato di Gruppo				3.566		(3.187)			13.564			(3.282)

BILANCIO CONSOLIDATO SEMESTRALE ABBREVIATO AL 30 GIUGNO 2020

UTILE PER AZIONE

(Euro)	Note	30 giugno 2020	30 giugno 2019

Utile per azione

Base, utile del periodo attribuibile agli azionisti ordinari	12	0,10	0,38

Diluito, utile del periodo attribuibile agli azionisti ordinari	12	0,10	0,38

PROSPETTO CONSOLIDATO DELLE ALTRE COMPONENTI DI CONTO

ECONOMICO COMPLESSIVO

(Euro migliaia)	Note	30 giugno 2020		30 giugno 2019

Utile del periodo			5.277		12.662

Altre componenti di conto economico complessivo che saranno	22		236		(1.085)
successivamente riclassificate nell'utile dell'esercizio

Altre componenti di conto economico complessivo che non saranno			-		-
successivamente riclassificate nell'utile dell'esercizio

Utile complessivo			5.513		11.577

Attribuibile a:

Azionisti di Gruppo		3.788	12.479

Azionisti di minoranza		1.725	(902)

Totale		5.513	11.577

BILANCIO CONSOLIDATO SEMESTRALE ABBREVIATO AL 30 GIUGNO 2020

PROSPETTO CONSOLIDATO DELLA SITUAZIONE PATRIMONIALE-FINANZIARIA

(Euro migliaia)		Note		30 giugno 2020			di cui parti			31 dicembre 2019			di cui parti
				correlate					correlate


Attivo

Investimenti immobiliari	13			758.363			-		764.924	-

Altre immobilizzazioni materiali	14			1.482			731		1.582	771

Immobilizzazioni immateriali	14			218			-		188	-

Partecipazioni in società collegate valutate con	15			38.136			-		33.675	-
il metodo del patrimonio netto

Attività finanziarie al fair value	16			3.933			-		4.593	-

Crediti per imposte anticipate					14			-		10	-

Strumenti finanziari derivati	17			98			-		158	-

Crediti finanziari non correnti	19			-			-		1.620	1.620

Totale attività non correnti						802.244			731			806.750		2.391

Rimanenze	18			2.730			-		2.780	-

Crediti finanziari correnti	19			1.620			1.620		-	-

Crediti commerciali e altri crediti correnti	20			14.274			277		9.958	100

Disponibilità liquide	21			42.509			-		42.693	-

Totale attività correnti						61.133			1.897			55.431		100

Attività non correnti destinate alla vendita	13			10.400			-		23.500	-

Totale attività						873.777			2.628			885.681		2.491

Passivo

Capitale sociale					14.482			-		14.482		-

Riserva sovrapprezzo azioni					336.273			-		336.273		-

Riserva da valutazione					(1.633)			-		(1.677)	-

Acconto dividendi					-			-		(3.611)	-

Altre riserve					83.988			-		62.670		-

Utile del periodo					3.566			-		31.973	-

Patrimonio netto di Gruppo			22			436.676			-			440.110		-

Patrimonio netto di terzi			22			71.900			-			71.175		-

Patrimonio netto						508.576			-			511.285		-

Debiti verso banche non correnti	23			316.476			-		340.233	-

Debiti finanziari non correnti	24			1.221			742		1.301	779

Debiti per trattamento fine rapporto dipendenti					88			-		71		-

Fondi rischi e oneri	25			381			381		373		373

Strumenti finanziari derivati	26			1.878			-		1.888		-

Debiti commerciali e altri debiti non correnti	27			1.956			1.064		1.833		998

Totale passività non correnti						322.000			2.187			345.699		2.150

Debiti verso banche correnti	23			29.399			-		16.140		-

Debiti commerciali e altri debiti correnti	28			13.777			1.330		12.536		1.952

Debiti per imposte correnti					25			-		21		-

Totale passività correnti						43.201			1.330			28.697		1.952

Totale passività						365.201			3.517			374.396		4.102

Totale passività e patrimonio netto						873.777			3.517			885.681		4.102

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BILANCIO CONSOLIDATO SEMESTRALE ABBREVIATO AL 30 GIUGNO 2020

PROSPETTO CONSOLIDATO DELLE VARIAZIONI DI PATRIMONIO NETTO

		Riserva										Totale					Totale
			Riserva da				Utili / (perdite)		Utile / (perdita)		patrimonio			Patrimonio di
(Euro migliaia)	Capitale sociale	sovrapprezzo			Altre riserve								patrimonio
		valutazione			portati a nuovo		del periodo			netto di	terzi
		azioni											netto
											Gruppo

Saldo al 1° gennaio 2019	14.451	335.549		(957)		20.395		3.043		46.267		418.748			13.492		432.240

Destinazione parziale utile d'esercizio 2018	-	-		-		39.067		-		(39.067)		-			-		-

Distribuzione dividendi 2018 6	-	-		-		-		-		(7.200)		(7.200)			-		(7.200)

Valutazione derivati	-	-		(1.331)		246		-		-		(1.085)			-		(1.085)

Riserva futura aumento capitale	-	-		-		787		-		-		787			-		787

Variazione interessenze in entità controllate	-	-		-		-		-		-		-			43.550		43.550

Utile del periodo	-	-		-		-		-		13.564		13.564			(902)		12.662

Saldo al 30 giugno 2019	14.451	335.549		(2.288)		60.495		3.043		13.564		424.813			56.140		480.953


		Riserva										Totale					Totale
			Riserva da				Utili / (perdite)		Utile del		patrimonio			Patrimonio di
(Euro migliaia)	Capitale sociale	sovrapprezzo			Altre riserve								patrimonio
		valutazione			portati a nuovo		periodo			netto di	terzi
		azioni											netto
											Gruppo

Saldo al 1° gennaio 2020	14.482	336.273		(1.677)		55.801		3.258		31.973	440.110			71.175		511.285

Destinazione parziale utile d'esercizio 2019	-	-		-		24.752		-		(24.752)	-			-		-

Distribuzione dividendi 2019 7	-	-		-		-		-		(7.221)	(7.221)			-		(7.221)

Valutazione derivati	-	-		44		160		-		-	204			14		218

Riserva utili / (perdite) attuariali IAS 19	-	-		-		17		-		-	17			-		17

Rimborso parziale di quote	-	-		-		-		-		-	-			(1.000)		(1.000)

Utile del periodo	-	-		-		-		-		3.566	3.566			1.711		5.277

Saldo al 30 giugno 2020	14.482	336.273		(1.633)		80.730		3.258		3.566	436.676			71.900		508.576

Non include l'acconto dividendo sul risultato 2018 di Euro 3.601 mila distribuito a novembre 2018.
Non include l'acconto dividendo sul risultato 2019 di Euro 3.611 mila distribuito a novembre 2019.

BILANCIO CONSOLIDATO SEMESTRALE ABBREVIATO AL 30 GIUGNO 2020

RENDICONTO FINANZIARIO CONSOLIDATO SEMESTRALE

(Euro migliaia)	30 giugno 2020	30 giugno 2019

Utile d'esercizio ante imposte	5.277	12.662

Aggiustamenti per riconciliare l'utile con i flussi finanziari netti:

Rettifiche di valore nette	201	152

Accantonamento benefici ai dipendenti	61	40

Adeguamento fair value immobili	7.612	(6.210)

Quota del risultato di società collegate valutate con il metodo del patrimonio netto	(1.659)	(1.499)

Oneri finanziari	1.008	1.089

Variazione fair value strumenti finanziari	66	-

Imposte	-	-

Variazioni di capitale circolante:

(Aumento) / diminuzione dei crediti commerciali e degli altri crediti correnti	(4.379)	374

(Aumento) / diminuzione dei crediti per imposte anticipate	-	-

Aumento / (diminuzione) dei debiti commerciali ed altri debiti correnti	1.195	(2.649)

Aumento / (diminuzione) dei debiti tributari correnti	-	-

Aumento / (diminuzione) dei debiti commerciali ed altri debiti non correnti	57	(139)

Flussi finanziari netti (impieghi) da attività operative		9.439	3.820

Attività di investimento

(Acquisto) / dismissione di investimenti immobiliari	12.049	150

(Acquisto) / dismissione di immobilizzazioni	(54)	(94)

(Aumento) / diminuzione delle altre attività non correnti	612	-

Acquisizione di società collegate	(2.786)	(1.250)

Flussi finanziari netti (impieghi) da attività d'investimento		9.821	(1.194)

Attività di finanziamento

Versamento soci / (pagamento dividendi)	(7.196)	(7.200)

Dividendi pagati agli azionisti di minoranza	(1.000)	-

Variazione interessenze in società/entità controllate	-	43.550

(Acquisto) / chiusura strumenti finanziari derivati	(148)	70

Aumento / (diminuzione) debiti verso banche e altri finanziatori non correnti	-	127.800

Rimborso di finanziamenti	(11.100)	(132.080)

Flussi finanziari netti (impieghi) da attività di finanziamento		(19.444)	32.140

(Diminuzione) / incremento netto delle disponibilità liquide e depositi a breve termine	(184)	34.766

Disponibilità liquide e depositi a breve termine all'inizio del periodo	42.693	82.221

Disponibilità liquide e depositi a breve termine alla fine del periodo		42.509	116.987

BILANCIO CONSOLIDATO SEMESTRALE ABBREVIATO AL 30 GIUGNO 2020

NOTE ESPLICATIVE AL BILANCIO CONSOLIDATO SEMESTRALE

1. Informazioni societarie

La pubblicazione del bilancio consolidato semestrale abbreviato della Società per il periodo chiuso al 30 giugno 2020 è stata autorizzata dal Consiglio di Amministrazione in data 30 luglio 2020.

COIMA RES S.p.A. SIIQ è una società di investimento immobiliare quotata al Mercato Telematico Azionario organizzato e gestito da Borsa Italiana S.p.A., costituita e registrata in Italia e ha sede legale in Milano, piazza Gae Aulenti 12.

Il bilancio semestrale abbreviato al 30 giugno 2020 è stato sottoposto a revisione contabile limitata da parte della società di revisione EY S.p.A.

2. Principi di redazione e cambiamenti nei principi contabili 2.1 Principi di redazione

Il bilancio consolidato semestrale abbreviato per il periodo al 30 giugno 2020 è redatto secondo i principi contabili IAS/IFRS emanati dall'International Accounting Standards Board (IASB) e le relative interpretazioni dell'International Financial Reporting Interpretations Committee (IFRIC) ed omologati dalla Commissione Europea, come stabilito dal Regolamento Comunitario n. 1606 del 19 luglio 2002.

Il bilancio consolidato semestrale abbreviato è stato redatto in base al principio del costo storico, tranne che per gli investimenti immobiliari, gli strumenti e le attività finanziarie, gli strumenti finanziari derivati e le passività per distribuzioni non monetarie che sono iscritti al fair value. Il valore contabile delle attività e passività che sono oggetto di operazioni di copertura del fair value e che sarebbero altrimenti iscritte al costo ammortizzato, è rettificato per tenere conto delle variazioni del fair value attribuibile ai rischi oggetto di copertura.

Il bilancio consolidato semestrale abbreviato per il periodo al 30 giugno 2020 è stato redatto in base allo IAS 34

Bilanci intermedi, pertanto non espone tutta l'informativa richiesta nella redazione del bilancio consolidato annuale. Per tale motivo è necessario leggere il bilancio consolidato semestrale abbreviato unitamente al bilancio consolidato al 31 dicembre 2019.

Il bilancio consolidato semestrale abbreviato è costituito dallo Stato Patrimoniale, dal Conto Economico, dal Conto Economico Complessivo, dal Prospetto delle variazioni di Patrimonio Netto, dal Rendiconto Finanziario e dalle note esplicative.

In conformità a quanto disposto dall'art. 5, comma 2, del D. Lgs. n. 38 del 28 febbraio 2005, il bilancio consolidato semestrale abbreviato è redatto utilizzando l'euro come valuta funzionale. Gli importi del bilancio consolidato semestrale abbreviato sono esposti in migliaia di euro. Gli arrotondamenti dei dati contenuti nelle note al bilancio sono effettuati in modo da assicurare la coerenza con gli importi figuranti negli schemi di stato patrimoniale e conto economico.

Il bilancio consolidato semestrale abbreviato fornisce informazioni comparative riferite al periodo precedente ed

stato redatto nella prospettiva della continuità dell'attività aziendale, secondo il principio della contabilizzazione per competenza economica, nel rispetto del principio di rilevanza e di significatività dell'informazione e della prevalenza della sostanza sulla forma.

Compensazioni tra attività e passività e tra costi e ricavi sono effettuate solo se richiesto o consentito da un principio o da una sua interpretazione.

BILANCIO CONSOLIDATO SEMESTRALE ABBREVIATO AL 30 GIUGNO 2020

Gli schemi di bilancio adottati sono coerenti con quelli previsti dallo IAS 1 - Presentazione del Bilancio. In particolare:

la situazione patrimoniale-finanziaria è stata predisposta classificando le attività e le passività secondo il criterio "corrente/non corrente";
il conto economico e il conto economico complessivo sono stati predisposti classificando i costi operativi per natura;
il rendiconto finanziario è stato predisposto secondo il "metodo indiretto".

Gli schemi utilizzati, come sopra specificato, sono quelli che meglio rappresentano la situazione economica, patrimoniale e finanziaria della Società.

2.2 Consolidato

Area di consolidamento

I prospetti contabili consolidati sono stati redatti sulla base dei bilanci per il periodo chiuso al 30 giugno 2020 predisposti dalle entità incluse nell'area di consolidamento e rettificati, ove necessario, al fine di allinearli ai principi contabili ed ai criteri di classificazione conformi agli IFRS.

Nell'area di consolidamento è inclusa COIMA RES S.p.A. SIIQ in qualità di Capogruppo e le entità riepilogate nella tabella seguente.

	Entità			Partecipazione diretta		Quota di possesso	Metodo di consolidamento

COIMA CORE FUND IV		COIMA RES S.p.A. SIIQ		100,0%	Integrale

COIMA CORE FUND VI		COIMA RES S.p.A. SIIQ		88,2%	Integrale

MHREC REAL ESTATE SARL		COIMA CORE FUND VI		100,0%	Integrale

COIMA RES SIINQ I		COIMA RES S.p.A. SIIQ		100,0%	Integrale

COIMA CORE FUND VIII		COIMA RES S.p.A. SIIQ		50,0%	Integrale

CONSORZIO LORENTEGGIO		COIMA CORE FUND VIII		69,2%	Integrale

COIMA OPPORTUNITY FUND I		COIMA CORE FUND VI		88,8%	Integrale

FELTRINELLI PORTA VOLTA		COIMA CORE FUND VI		52,9%	Integrale
	COIMA OPPORTUNITY FUND I		47,1%


CO-INVESTMENT 2 SCS		MHREC REAL ESTATE SARL		33,3%	Metodo del patrimonio netto

BONNET		COIMA RES S.p.A. SIIQ		35,7%	Metodo del patrimonio netto

CONSORZIO P.N. GARIBALDI		COIMA RES S.p.A. SIIQ		4,0%		Metodo del patrimonio netto

IN. G. RE. SCRL		COIMA RES S.p.A. SIIQ		1,9%	Metodo del patrimonio netto

La Società consolida i suddetti fondi e società nel proprio bilancio consolidato in quanto sono soddisfatti i requisiti richiesti dall'IFRS 10 ai paragrafi 6 e 7 in tema di consolidamento delle entità oggetto di investimento.

BILANCIO CONSOLIDATO SEMESTRALE ABBREVIATO AL 30 GIUGNO 2020

Principi di consolidamento

Il bilancio consolidato semestrale abbreviato comprende i bilanci della Società e delle sue controllate redatti per il periodo chiuso al 30 giugno 2020. Le situazioni contabili sono redatte adottando per ciascuna chiusura contabile i medesimi principi contabili della Società.

I principali criteri di consolidamento adottati nella stesura del bilancio consolidato semestrale abbreviato sono i seguenti:

le società controllate sono consolidate a partire dalla data in cui il controllo è stato effettivamente trasferito alla Società e cessano di essere consolidate dalla data in cui il controllo è trasferito al di fuori della Società; tale controllo esiste quando la Società ha il potere, direttamente o indirettamente, di determinare le politiche finanziarie ed operative di un'impresa al fine di ottenere benefici dalle sue attività;
il consolidamento delle controllate è avvenuto con il metodo integrale; la tecnica consiste nel consolidare tutte le poste di bilancio nel loro importo globale, prescindendo cioè dalla percentuale di possesso azionario. Solo in sede di determinazione del Patrimonio Netto e del risultato d'esercizio l'eventuale quota di competenza di terzi viene evidenziata in apposita linea dello Stato Patrimoniale e del Conto Economico;
il consolidamento delle società collegate è avvenuto mediante adeguamento della partecipazione al proquota della variazione del patrimonio netto delle società collegate;
il valore di carico delle partecipazioni è stato eliminato a fronte dell'assunzione delle attività e delle passività delle partecipazioni stesse;
tutti i saldi e le transazioni infragruppo, inclusi eventuali utili non realizzati derivanti da rapporti intrattenuti tra le società, sono completamente eliminati.

In merito a COIMA CORE FUND VIII, di cui la Società possiede una quota del 50%, il management ha analizzato nel dettaglio il regolamento di gestione del fondo, con particolare riferimento alle modalità di funzionamento, nonché all'assetto decisionale del comitato consultivo e dell'Assemblea dei partecipanti, ritenendo soddisfatti i requisiti previsti dall'IFRS 10 in tema di esercizio del controllo.

Tenuto conto delle considerazioni sopra riportate, il fondo COIMA CORE FUND VIII è stato consolidato integralmente.

2.3 Parte relativa alle principali voci di bilancio

Investimenti immobiliari

Gli investimenti immobiliari sono rappresentati da proprietà immobiliari possedute al fine di percepire canoni di locazione e/o per l'apprezzamento del capitale investito e non per essere utilizzati nella produzione o nella fornitura di beni o di servizi o nell'amministrazione aziendale.

Gli investimenti immobiliari sono inizialmente iscritti al costo comprensivo degli oneri accessori all'acquisizione e, coerentemente con quanto previsto dallo IAS 40, sono successivamente valutati al fair value, rilevando a conto economico gli effetti derivanti da variazioni del fair value dell'investimento immobiliare nell'esercizio in cui si verificano.

I costi sostenuti relativi a interventi successivi sono capitalizzati sul valore contabile dell'investimento immobiliare solo quando è probabile che produrranno benefici economici futuri, non eccedano il valore di mercato ed il loro costo può essere valutato attendibilmente. Gli altri costi di manutenzione e riparazione sono contabilizzati a conto economico quando sostenuti.

Il fair value dell'investimento immobiliare non riflette investimenti futuri di capitale che miglioreranno o valorizzeranno l'immobile e non riflette i benefici futuri originati o connessi a tale spesa.

BILANCIO CONSOLIDATO SEMESTRALE ABBREVIATO AL 30 GIUGNO 2020

Gli investimenti immobiliari sono eliminati dal bilancio quando sono ceduti (cioè alla data in cui l'acquirente ne ottiene il controllo) o quando l'investimento è durevolmente inutilizzabile e non sono attesi benefici economici futuri dalla sua cessione. L'ammontare del corrispettivo da considerare per la determinazione dell'utile o della perdita derivante dalla cancellazione di un investimento immobiliare è determinato in conformità ai requisiti per la determinazione del prezzo dell'operazione nell'IFRS 15.

L'IFRS 13 definisce il fair value come il prezzo (exit price) che si percepirebbe per la vendita di un'attività ovvero che si pagherebbe per il trasferimento di una passività in una regolare operazione tra operatori di mercato alla data di valutazione. In particolare, nel misurare il fair value degli investimenti immobiliari, la Società deve assicurare che lo stesso rifletta, tra le altre cose, i ricavi derivanti da canoni di locazione correnti e da altre ragionevoli e sostenibili ipotesi che gli operatori di mercato utilizzerebbero nella determinazione del prezzo della proprietà immobiliare alle condizioni correnti.

Come previsto dall'IFRS 13, la valutazione al fair value di un'attività non finanziaria considera la capacità di un operatore di mercato di generare benefici economici impiegando l'attività nel suo massimo e migliore utilizzo (highest and best use) o vendendola a un altro operatore di mercato che la impiegherebbe nel suo massimo e miglior utilizzo.

Secondo l'IFRS 13, un'entità deve utilizzare tecniche di valutazione adatte alle circostanze e per le quali siano disponibili dati sufficienti per valutare il fair value, massimizzando l'utilizzo di input osservabili rilevanti e riducendo al minimo l'utilizzo di input non osservabili. Il fair value è misurato sulla base delle transazioni osservabili in un mercato attivo, aggiustato se necessario, in base alle caratteristiche specifiche di ogni singolo investimento immobiliare. Se tale informazione non è disponibile, al fine della determinazione del fair value per la misurazione dell'investimento immobiliare, la Società utilizza il metodo dei flussi di cassa attualizzati (per un periodo variabile in riferimento alla durata dei contratti in essere) connessi ai futuri redditi netti derivanti dall'affitto dell'immobile, ipotizzando al termine di tale periodo, la cessione.

Gli investimenti immobiliari sono valutati con il supporto di società di valutazione esterne e indipendenti, dotate di adeguata e riconosciuta qualificazione professionale e di una recente esperienza sulla locazione e sulle caratteristiche degli immobili valutati.

La Società ha adottato una procedura interna per la selezione e nomina degli esperti indipendenti nonché per la valutazione delle proprietà immobiliari. In merito alla selezione e nomina degli esperti indipendenti, la procedura prevede apposite istruzioni operative vincolanti finalizzate a verificare, anche attraverso apposite dichiarazioni scritte o l'acquisizione di specifiche certificazioni, che gli esperti indipendenti rispondano alle necessità aziendali e alla vigente normativa.

Le valutazioni sono predisposte con frequenza semestrale, in osservanza degli standard "RICS Valuation - Professional Standards" ed in conformità alla normativa applicabile e alle raccomandazioni previste dall'ESMA European Securities and Markets Authority.

Il compenso previsto per le valutazioni al 30 giugno 2020 è stato definito preliminarmente in misura fissa sulla base delle dimensioni del singolo immobile. Il processo attraverso il quale la Società determina il fair value dei propri investimenti immobiliari, rientra comunque nei processi di stima, che implica la previsione di costi e ricavi connessi a ciascun investimento e la formulazione di assunzioni su variabili dei modelli di calcolo che dipendono da attese dell'andamento dei mercati immobiliari e finanziari nonché dalle generali condizioni economiche che incidono sui livelli degli affitti e sull'affidabilità dei tenants, e che, in considerazione dell'aleatorietà connessa alla realizzazione di qualsiasi evento futuro, sono in grado di determinare variazioni, anche significative e nel breve termine, delle conclusioni dei periti e quindi delle risultanze di bilancio, pur in costanza dei modelli di valutazione. Per quanto riguarda l'uso delle stime in merito agli investimenti immobiliari si rimanda al paragrafo 13 - Investimenti immobiliari.

BILANCIO CONSOLIDATO SEMESTRALE ABBREVIATO AL 30 GIUGNO 2020

Iniziative immobiliari in corso

Le iniziative immobiliari in corso sono valutate al fair value secondo il principio contabile internazionale IAS 40

Fair value option, nel caso in cui:
- sia prevista la destinazione alla locazione o l'apprezzamento del capitale investito, e
- il fair value degli investimenti sia determinabile attendibilmente.

In conformità a quanto descritto nella raccomandazione Consob DIE/0061944, la stima del fair value si considera attendibile se sono soddisfatte principalmente le seguenti condizioni:

il progetto è in stato avanzato, ovvero
sono stati ottenuti i principali permessi e autorizzazioni a costruire, sono stati conferiti i principali incarichi per la realizzazione del progetto e non sussistono difficoltà di finanziamento nelle fasi di sviluppo successive.

Nel caso in cui tali condizioni non vengano soddisfatte, l'immobile viene contabilizzato secondo il principio contabile internazionale IAS 16.

Rimanenze

Le rimanenze sono costituite da aree - anche da edificare -, immobili in costruzione e ristrutturazione, immobili ultimati, per i quali lo scopo è la vendita a terzi e non è il mantenimento nel portafoglio di proprietà al fine di percepirne ricavi da locazione.

Le aree da edificare sono valutate al minore tra il costo di acquisizione ed il corrispondente presunto valore di realizzo. Il costo è aumentato delle spese incrementative e degli oneri finanziari capitalizzabili quando sussistono le seguenti condizioni:

il management ha assunto una decisione circa la destinazione delle aree consistente in un suo utilizzo, uno sviluppo o la vendita diretta;
si stanno sostenendo i costi per l'ottenimento del bene;
si stanno sostenendo gli oneri finanziari.

Gli immobili in costruzione e/o in corso di ristrutturazione sono valutati al minore tra il costo, aumentato delle spese incrementative del loro valore e degli oneri finanziari capitalizzabili, e il corrispondente presunto valore di realizzo.

Gli immobili da vendere sono valutati al minore tra il costo e il valore di mercato desunto da transazioni di immobili similari per zona e tipologia. Il costo di acquisizione viene aumentato delle eventuali spese incrementative sostenute fino al momento della vendita.

In considerazione del fatto che la strategia di investimento della Società è focalizzata sulla creazione di flussi di cassa stabili derivanti dalla locazione del portafoglio immobiliare, il management ha ritenuto opportuno classificare in tale voce gli immobili che non soddisfano le caratteristiche del core business della Società, ovvero gli immobili sfitti che non generano canoni di locazione.

Disponibilità liquide e mezzi equivalenti

Le disponibilità liquide e i depositi a breve termine comprendono il denaro in cassa e i depositi a vista e a breve termine con scadenza non oltre i tre mesi, che non sono soggetti a rischi significativi legati alla variazione di valore. Le disponibilità liquide ed i mezzi equivalenti sono iscritti in bilancio al valore nominale ed al cambio a pronti a fine esercizio, se in valuta.

BILANCIO CONSOLIDATO SEMESTRALE ABBREVIATO AL 30 GIUGNO 2020

Attività non correnti detenute per la vendita e attività cessate

Le attività non correnti e i gruppi in dismissione sono classificati come detenuti per vendita se il loro valore contabile sarà recuperato principalmente con un'operazione di vendita, anziché tramite il loro uso continuativo. Tali attività non correnti e gruppi in dismissione classificati come detenuti per la vendita sono valutati al minore tra il valore contabile ed il loro fair value al netto dei costi di vendita. I costi di vendita sono i costi aggiuntivi direttamente attribuibili alla vendita, esclusi gli oneri finanziari e le imposte.

La condizione per la classificazione come detenuti per la vendita si considera rispettata solo quando la vendita è altamente probabile e l'attività o il gruppo in dismissione è disponibile per la vendita immediata nelle sue attuali condizioni. Le azioni richieste per concludere la vendita dovrebbero indicare che è improbabile che possano intervenire cambiamenti significativi nella vendita o che la vendita venga annullata. La Società deve essersi impegnata alla vendita, il cui completamento dovrebbe essere previsto entro un anno dalla data della classificazione.

L'ammortamento di immobili, impianti e macchinari e delle attività immateriali cessa nel momento in cui questi sono classificati come disponibili per la vendita.

Le attività e le passività classificate come detenute per la vendita sono presentate separatamente tra le voci correnti nel bilancio.

Un gruppo in dismissione si qualifica come attività operativa cessata se è parte di un'entità che è stata dismessa oppure è classificata come detenuta per la vendita, e:

rappresenta un importante ramo autonomo di attività o area geografica di attività
fa parte di un unico piano coordinato di dismissione di un importante ramo di attività o area geografica di attività, oppure
è una controllata acquisita esclusivamente in funzione di una rivendita.

Patrimonio netto

Capitale sociale

Il capitale sociale rappresenta il valore nominale dei versamenti e dei conferimenti operati a tale titolo dagli azionisti.

Riserve di valutazione

Nel caso in cui gli strumenti finanziari derivati coprono il rischio di variazione dei flussi di cassa degli strumenti oggetto di copertura (cash flow hedge; es. copertura della variazione dei flussi di cassa di attività/passività per effetto delle oscillazioni dei tassi di cambio), le variazioni del fair value dei derivati considerate efficaci sono inizialmente rilevate nella riserva di valutazione, afferente le altre componenti dell'utile complessivo e successivamente imputate a conto economico coerentemente agli effetti economici prodotti dall'operazione coperta.

Dividendi e acconti su dividendi

La Società rileva una passività a fronte del pagamento di un dividendo quando la distribuzione è autorizzata e non è più a discrezione della Società. In base al diritto societario vigente in Europa, una distribuzione è autorizzata quando è approvata dagli azionisti. L'ammontare corrispondente è rilevato direttamente nel patrimonio netto.

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Trattamento di Fine Rapporto

Il TFR è considerato quale programma a benefici definiti. I benefici garantiti ai dipendenti sono riconosciuti mensilmente con la maturazione ed erogati in coincidenza della cessazione del rapporto di lavoro. Il trattamento di fine rapporto viene accantonato in base all'anzianità raggiunta a fine esercizio da ogni singolo dipendente in conformità alle leggi ed ai contratti di lavoro vigenti alla data del bilancio. L'accantonamento rispecchia l'effettivo debito nei confronti dei dipendenti, sulla base dell'anzianità maturata e delle retribuzioni corrisposte, ricalcolato sulla base del suo valore attuariale. Le valutazioni attuariali adottate sono le migliori stime riguardanti le variabili che determinano il costo finale delle prestazioni successive alla cessazione del rapporto di lavoro.

Fondi rischi ed oneri

I fondi per rischi e oneri riguardano costi e oneri di natura determinata e di esistenza certa o probabile che alla data di chiusura del periodo sono indeterminati nell'ammontare o nella data di sopravvenienza. Gli accantonamenti sono rilevati quando: (i) è probabile l'esistenza di un'obbligazione attuale, legale o implicita, derivante da un evento passato; (ii) è probabile che l'adempimento dell'obbligazione sia oneroso; (iii) l'ammontare dell'obbligazione può essere stimato in modo attendibile. Gli accantonamenti sono iscritti al valore rappresentativo della migliore stima dell'ammontare che la Società razionalmente pagherebbe per estinguere l'obbligazione ovvero per trasferirla a terzi alla data di chiusura del periodo. Quando l'effetto finanziario del tempo è significativo e le date di pagamento delle obbligazioni sono stimabili in modo attendibile, l'accantonamento è oggetto di attualizzazione; l'incremento del fondo connesso al trascorrere del tempo è imputato a conto economico alla voce "oneri finanziari". Quando la passività è relativa ad attività materiali (es. bonifica di aree), il fondo è rilevato in contropartita all'attività a cui si riferisce; l'imputazione a conto economico avviene attraverso il processo di ammortamento. I fondi sono periodicamente aggiornati per riflettere le variazioni delle stime dei costi, dei tempi di realizzazione e del tasso di attualizzazione; le revisioni di stima dei fondi sono imputate nella medesima voce di conto economico che ha precedentemente accolto l'accantonamento ovvero, quando la passività è relativa ad attività materiali (es. bonifica di aree), in contropartita all'attività a cui si riferisce.

Nelle note al bilancio sono illustrate le passività potenziali rappresentate da obbligazioni possibili (ma non probabili), derivanti da eventi la cui esistenza sarà confermata solo al venir meno di uno o più presupposti non totalmente sotto il controllo della Società. Per maggiori dettagli si rimanda a quanto descritto nel paragrafo 6 - Costi di struttura

Strumenti finanziari

Gli strumenti finanziari sono un'incentivazione riconosciuta al management in relazione al loro significativo contributo in fase di avvio e sviluppo della Società. Tali strumenti finanziari daranno diritto al pagamento di un rendimento agganciato alle variazioni del Net Asset Value (NAV) dell'Emittente, da eseguirsi anche mediante assegnazione di azioni della Società stessa. Gli strumenti finanziari sono inizialmente rilevati al fair value, rilevando a conto economico gli effetti derivanti dalla variazione del fair value nel periodo in cui si verificano. Il fair value alla data di chiusura del periodo viene determinato attraverso stime effettuate dal management, anche attraverso il supporto di esperti indipendenti. Il processo attraverso il quale la Società determina il fair value dello strumento, rientra nei processi di stima, che implica la previsione di flussi di cassa basati su variabili che dipendono da attese dell'andamento dei mercati immobiliari e finanziari nonché dalle generali condizioni del mercato, in grado di determinare variazioni, anche significative e nel breve termine, sulle conclusioni degli esperti e quindi delle risultanze di bilancio.

BILANCIO CONSOLIDATO SEMESTRALE ABBREVIATO AL 30 GIUGNO 2020

Passività finanziarie - Rilevazione e valutazione

Le passività finanziarie sono classificate, al momento della rilevazione iniziale, tra le passività finanziarie al fair value rilevato a conto economico, tra i mutui e finanziamenti, o tra i derivati designati come strumenti di copertura.

Tutte le passività finanziarie sono rilevate inizialmente al fair value cui si aggiungono, nel caso di finanziamenti e debiti, i costi di transazione ad essi direttamente attribuibili.

Le passività finanziarie del Gruppo comprendono debiti commerciali e altri debiti, finanziamenti, inclusi strumenti finanziari e strumenti finanziari derivati.

Finanziamenti e crediti

Dopo la rilevazione iniziale, i finanziamenti sono valutati con il criterio del costo ammortizzato usando il metodo del tasso di interesse effettivo. Gli utili e le perdite sono contabilizzati nel conto economico quando la passività è estinta, oltre che attraverso il processo di ammortamento.

Il costo ammortizzato è calcolato rilevando lo sconto o il premio sull'acquisizione e gli onorari o costi che fanno parte integrante del tasso di interesse effettivo. L'ammortamento al tasso di interesse effettivo è compreso tra gli oneri finanziari nel prospetto dell'utile/(perdita).

Una passività finanziaria viene cancellata quando l'obbligazione sottostante la passività è estinta, annullata ovvero adempiuta. Laddove una passività finanziaria esistente fosse sostituita da un'altra dello stesso prestatore, a condizioni sostanzialmente diverse, oppure le condizioni di una passività esistente venissero sostanzialmente modificate, tale scambio o modifica viene trattato come una cancellazione contabile della passività originale, accompagnata dalla rilevazione di una nuova passività, con iscrizione nel prospetto dell'utile/(perdita) d'esercizio di eventuali differenze tra i valori contabili.

IFRS 9 - Strumenti finanziari derivati

Il Gruppo utilizza strumenti finanziari derivati tra i quali interest rate cap e interest rate swap su tassi di interesse per coprire i rischi di tasso di interesse sui finanziamenti. Tali strumenti finanziari derivati sono rilevati al fair value secondo quanto previsto dal principio contabile IFRS 9 e sono contabilizzati come attività finanziarie quando il fair value è positivo, mentre come passività finanziarie quando il fair value è negativo.

All'avvio di un'operazione di copertura, il Gruppo designa e documenta formalmente il rapporto di copertura, cui intende applicare l'hedge accounting, i propri obiettivi nella gestione del rischio e la strategia perseguita.

La documentazione include l'identificazione dello strumento di copertura, dell'elemento coperto, della natura del rischio e delle modalità con cui il Gruppo valuterà se la relazione di copertura soddisfi i requisiti di efficacia della copertura (compresa l'analisi delle fonti di inefficacia della copertura e in che modo viene determinato il rapporto di copertura). La relazione di copertura soddisfa i criteri di ammissibilità per la contabilizzazione delle operazioni di copertura se soddisfa tutti i seguenti requisiti di efficacia della copertura:

vi è un rapporto economico tra l'elemento coperto e lo strumento di copertura;
l'effetto del rischio di credito non prevale sulle variazioni di valore risultanti dal suddetto rapporto economico;
il rapporto di copertura della relazione di copertura è lo stesso di quello risultante dalla quantità dell'elemento coperto che il Gruppo effettivamente copre e dalla quantità dello strumento di copertura che il Gruppo utilizza effettivamente per coprire tale quantità di elemento coperto.

In merito all'operazione di copertura dei flussi di cassa, il Gruppo rileva la porzione di utile o perdita sullo strumento coperto relativa alla parte di copertura efficace, nel prospetto delle altre componenti di conto economico complessivo nella riserva di "cash flow hedge", mentre la parte non efficace è rilevata direttamente nel prospetto dell'utile/(perdita) d'esercizio. La riserva di cash flow hedge è rettificata al minore tra l'utile o la perdita cumulativa sullo strumento di copertura e la variazione cumulativa del fair value dell'elemento coperto.

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Perdita di valore

L'IFRS 9 richiede che la Società registri le perdite su crediti attese su tutte le voci quali finanziamenti e crediti commerciali, avendo come riferimento o un periodo di 12 mesi o l'intera durata contrattuale dello strumento (e.g. lifetime expected loss). La Società applica l'approccio semplificato e dunque registra le eventuali perdite attese su tutti i crediti commerciali in base alla loro durata residua contrattuale. La Società ha valutato gli impatti derivanti dai propri crediti in portafoglio, sia di natura commerciale che finanziaria, tenuto conto delle caratteristiche degli stessi, delle controparti e delle tempistiche di incasso seppur non tutti i crediti presentino una garanzia, e gli effetti derivanti dall'applicazione del nuovo criterio non sono significativi tenuto conto del profilo di rischio dei propri clienti.

Hedge Accounting

La Società ricorre all'applicazione dell'hedge accounting con riferimento agli strumenti finanziari derivati sottoscritti. Alla luce di quanto riportato dal principio, la Società ha stabilito che tutte le relazioni di copertura esistenti che sono attualmente designate come coperture efficaci continuano a qualificarsi per l'hedge accounting in accordo con l'IFRS 9. Tuttavia il principio, per quanto riguarda gli interest rate cap, prevede la rilevazione degli effetti derivanti dalla valutazione, anche per la quota del valore estrinseco, nella voce "altre riserve" del patrimonio netto.

Iscrizione dei ricavi, dei proventi e degli oneri a conto economico

Ricavi

I ricavi sono riconosciuti nella misura in cui i benefici economici sono conseguiti dalla Società e il relativo importo possa essere determinato in modo attendibile, indipendentemente dalla data di incasso. I ricavi sono valutati al fair value del corrispettivo a cui l'entità ritiene di avere diritto in cambio del trasferimento di beni o servizi al cliente, tenuto conto dei termini contrattuali pattuiti e degli impegni presi.

I seguenti criteri specifici di riconoscimento dei ricavi devono essere sempre rispettati prima della loro rilevazione a conto economico:

ricavi di locazione: i ricavi di locazione derivanti dagli investimenti immobiliari di proprietà della Società sono contabilizzati in modo lineare (on a straight-linebasis) come previsto dall'IFRS 16 (paragrafo 81), criterio rappresentativo della competenza temporale, in base ai contratti di locazione in essere;
ricavi di vendita di immobili: i ricavi per vendita di immobili sono rilevati a conto economico al momento dell'effettiva esecuzione della performance obbligation definita contrattualmente e quindi al trasferimento all'acquirente di tutti i rischi e benefici significativi connessi alla proprietà, trasferimento che avviene normalmente alla data di stipula del rogito notarile, momento in cui generalmente viene inoltre regolato il corrispettivo della transazione.

IFRS 15 Ricavi provenienti da contratti con clienti

L'IFRS 15 sostituisce lo IAS 11 - Lavori su ordinazione, lo IAS 18 - Ricavi e le relative interpretazioni e si applica a tutti i ricavi provenienti da contratti con clienti, a meno che questi contratti non rientrino nello scopo di altri principi, come ad esempio i contratti di locazione, per i quali il principio di riferimento è l'IFRS 16. Il principio introduce un modello in cinque fasi che si applica ai ricavi derivanti da contratti con i clienti. L'IFRS 15 prevede la rilevazione dei ricavi per un importo che riflette il corrispettivo a cui l'entità ritiene di avere diritto in cambio del trasferimento di merci o servizi al cliente.

Il principio comporta l'esercizio di un giudizio da parte della Società, che prenda in considerazione tutti i fatti e le circostanze rilevanti nell'applicazione di ogni fase del modello ai contratti con i propri clienti. Inoltre, il principio specifica la contabilizzazione dei costi incrementali legati all'ottenimento di un contratto e dei costi direttamente legati al completamento di un contratto.

BILANCIO CONSOLIDATO SEMESTRALE ABBREVIATO AL 30 GIUGNO 2020

Tuttavia, essendo i ricavi del gruppo prevalentemente da locazione, l'adozione non ha comportato effetti sul bilancio consolidato.

Locazioni

La Società si caratterizza per investimenti in portafogli immobiliari di elevata qualità, concentrati principalmente in primarie città italiane, con tenant di alto profilo e contratti di locazione a lungo termine, comprensivi di adeguate clausole di salvaguardia nonché di clausole che prevedono a carico del conduttore le spese e opere di manutenzione ordinaria e straordinaria. Attualmente i ricavi di locazione derivanti dagli investimenti immobiliari di proprietà, sono contabilizzati sulla base del principio contabile internazionale IFRS 16 (paragrafo 81), criterio rappresentativo della competenza temporale, in base ai contratti di locazione in essere.

Tenuto conto dell'attuale impianto contrattuale e delle prassi di settore adottate anche dai principali competitor, si può concludere che l'adozione dell'IFRS 15 non ha determinato impatti sui risultati del Gruppo con riferimento alle locazioni immobiliari.

Cessioni immobiliari

Con riferimento alle cessioni immobiliari, si rileva che le stesse avvengono mediante sottoscrizione di atto notarile, durante il quale, vengono inoltre verificati gli effettivi adempimenti contrattuali e la reale disponibilità del bene da parte del notaio. In particolare, tali operazioni prevedono: (i) il trasferimento del bene da parte del venditore, (ii) la regolazione del corrispettivo da parte dell'acquirente al rogito senza ulteriori dilazioni e/o impegni per il venditore, e (iii), eventualmente, il versamento di caparre o acconti contestualmente alla sottoscrizione dei contratti preliminari di vendita, quest'ultima fattispecie tenuto conto del breve lasso temporale intercorrente tra preliminare e rogito (generalmente inferiore all'anno) non prevede l'inclusione nel prezzo di componenti finanziarie implicite significative. Tali operazioni, pur rientrando nel novero dell'IFRS 15, non determinano effetti significativi derivanti dall'applicazione del nuovo principio in quanto le performance obbligation risultavano estinte alla data del rogito.

IFRS 16 - Leases

A partire dal 1° gennaio 2019 è entrato in applicazione il nuovo principio contabile IFRS 16 che definisce i principi per la rilevazione, la misurazione, la presentazione e l'informativa dei leasing e richiede ai locatari di contabilizzare tutti i contratti di leasing in bilancio sulla base di un singolo modello simile a quello utilizzato per contabilizzare i leasing finanziari in accordo con il precedente IAS 17. Il principio prevede due esenzioni per la rilevazione da parte dei locatari - contratti di leasing relativi ad attività di "scarso valore" (ad esempio i personal computer) ed i contratti di leasing a breve termine (ad esempio i contratti con scadenza entro i 12 mesi od inferiore). Alla data di inizio del contratto di leasing, il locatario rileva una passività a fronte dei pagamenti del leasing (cioè la passività per leasing) ed un'attività che rappresenta il diritto all'utilizzo dell'attività sottostante per la durata del contratto (cioè il diritto di utilizzo dell'attività). I locatari devono contabilizzare separatamente le spese per interessi sulla passività per leasing e l'ammortamento del diritto di utilizzo dell'attività. I locatari devono inoltre rimisurare la passività per leasing al verificarsi di determinati eventi (ad esempio: un cambiamento nelle condizioni del contratto di leasing, un cambiamento nei pagamenti futuri del leasing conseguente al cambiamento di un indice o di un tasso utilizzati per determinare quei pagamenti). Il locatario riconosce generalmente l'importo della rimisurazione della passività per leasing come una rettifica del diritto d'uso dell'attività.

La contabilizzazione prevista dall'IFRS 16 per i locatori è sostanzialmente invariata rispetto alla precedente contabilizzazione in accordo allo IAS 17. I locatori continuano classificare tutti i leasing utilizzando lo stesso principio di classificazione previsto dallo IAS 17 e distinguendo tra due tipologie di leasing: leasing operativi e leasing finanziari. L'IFRS 16 richiede ai locatari ed ai locatori un'informativa più estesa rispetto allo IAS 17.

Si segnala che alla data odierna la Società ha in essere contratti di leasing per attrezzature informatiche, che non

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rientrano nello scopo del principio e tre contratti di affitto di cui uno relativo alla sede legale:

in data 21 luglio 2017 COIMA RES ha siglato un contratto di affitto per la nuova sede legale a Milano, in Piazza Gae Aulenti n.12. L'accordo prevede una durata di sei anni rinnovabile due volte con un affitto annuale di circa Euro 94 mila. In considerazione del fatto che COIMA RES ha investito una cifra significativa per l'allestimento della nuova sede, è appropriato considerare in dodici anni la durata del contratto di locazione;
in data 26 gennaio 2018 il Consorzio Lorenteggio Village ha siglato un contratto di affitto per la control room del complesso immobiliare Vodafone sito in Milano, Via Lorenteggio 240, con scadenza 31 gennaio 2027 e un canone annuale di Euro 15 mila;
in data 4 dicembre 2015 COIMA OPPORTUNITY FUND I ha stipulato un contratto di affitto relativo ad un'autorimessa facente parte ad un immobile sito in Milano, Viale Fulvio Testi 282, con scadenza 30 giugno 2025 e tacitamente rinnovabile per ulteriori nove anni, ad un canone annuo pari ad Euro 80 mila. In data 11 aprile 2017 il fondo ha concesso in sublocazione l'area in oggetto al conduttore Philips S.p.A. alle stesse condizioni contrattuali stipulate con il locatore.

Costi

I costi e gli altri oneri operativi sono rilevati come componenti del risultato del periodo nel momento in cui sono sostenuti in base al principio della competenza temporale e quando non hanno requisiti per la contabilizzazione come attività nello stato patrimoniale.

Proventi e oneri finanziari

I proventi e gli oneri di natura finanziaria sono rilevati per competenza sulla base degli interessi maturati sul valore netto delle relative attività e passività finanziarie utilizzando il tasso di interesse effettivo.

Gli oneri finanziari direttamente attribuibili all'acquisizione e costruzione degli investimenti immobiliari, vengono capitalizzati sul valore contabile dell'immobile cui si riferiscono. La capitalizzazione degli interessi avviene a condizione che l'incremento del valore contabile del bene non attribuisca allo stesso un valore superiore rispetto al suo fair value.

Imposte

Imposte correnti

La Società in quanto SIIQ è soggetta ad uno speciale regime di tassazione, ai sensi del quale, tra l'altro, il reddito d'impresa derivante dall'attività di locazione immobiliare è esente dall'imposta sul reddito delle società (IRES) e dall'imposta regionale sulle attività produttive (IRAP) e la parte di utile civilistico a esso corrispondente è assoggettato a imposizione in capo agli azionisti in sede di distribuzione dello stesso sotto forma di dividendi. Le imposte del periodo sono quindi calcolate sul reddito prodotto da attività diverse dalla locazione immobiliare, ovvero dalla gestione c.d. non esente.

Imposte differite

In merito alla gestione non esente, le imposte anticipate e differite sono rilevate secondo il metodo dello stanziamento globale della passività.

Esse sono calcolate sulle differenze temporanee tra i valori delle attività e delle passività iscritte in bilancio e i corrispondenti valori riconosciuti ai fini fiscali. Le attività per imposte anticipate sulle perdite fiscali riportabili e sulle differenze temporanee deducibili sono riconosciute nella misura in cui è probabile che sia disponibile un reddito imponibile futuro, anche tenuto conto del regime speciale previsto per le SIIQ, a fronte del quale possano essere recuperate.

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Risultato per azione

Risultato per azione - base

Il risultato base per azione ordinaria è calcolato come rapporto tra il risultato di periodo attribuibile alle azioni ordinarie ed il numero medio ponderato di azioni ordinarie in circolazione nel periodo.

Risultato per azione - diluito

Il risultato base per azione ordinaria diluito è calcolato come rapporto tra il risultato di periodo attribuibile alle azioni ordinarie ed il numero medio ponderato di azioni ordinarie in circolazione nel periodo più la media ponderata delle azioni ordinarie che potrebbero essere emesse al momento della conversione in azioni ordinarie di tutte le potenziali azioni ordinarie con effetti di diluizione.

Uso di stime

La redazione del bilancio e delle relative note in applicazione degli IFRS richiede da parte della direzione aziendale l'effettuazione di stime e di assunzioni che hanno effetto sui valori dei ricavi, dei costi, delle attività, e delle passività di bilancio e sull'informativa relativa ad attività e passività potenziali alla data del bilancio d'esercizio.

I risultati a consuntivo potrebbero differire da tali stime a causa dell'incertezza che caratterizza le ipotesi e le condizioni sulle quali le stime sono basate. Pertanto, modifiche delle condizioni alla base dei giudizi, assunzioni e stime adottate possono determinare un impatto rilevante sui risultati successivi.

Le stime sono utilizzate per la determinazione del fair value degli investimenti immobiliari, degli strumenti finanziari e degli strumenti finanziari derivati.

Le stime e le assunzioni sono riviste periodicamente dal management e, ove ritenuto necessario, sono supportate da pareri e studi da parte di consulenti esterni indipendenti e di primario standing (ad esempio perizie immobiliari) e gli effetti di ogni variazione sono riflessi a conto economico.

Di seguito vengono indicate le stime più significative relative alla redazione del bilancio e delle relazioni contabili annuali perché comportano un elevato ricorso a giudizi soggettivi, assunzioni e stime:

investimenti immobiliari: gli investimenti immobiliari sono inizialmente iscritti al costo comprensivo degli oneri accessori all'acquisizione e, coerentemente con quanto previsto dallo IAS 40, sono successivamente valutati al fair value, rilevando a conto economico gli effetti derivanti da variazioni del fair value dell'investimento immobiliare nel periodo in cui si verificano. Il fair value alla data di chiusura del periodo viene determinato attraverso la valutazione del patrimonio immobiliare effettuata con il supporto di esperti indipendenti; tale valutazione è soggetta a ipotesi, assunzioni e stime, pertanto una valutazione effettuata da esperti differenti potrebbe non comportare la medesima valutazione del patrimonio immobiliare;
strumento finanziario: lo strumento finanziario è inizialmente valutato al fair value, rilevando a conto economico gli effetti derivanti dalla variazione del fair value nel periodo in cui si verificano. Il fair value viene determinato attraverso stime effettuate dal management, anche attraverso il supporto di esperti indipendenti; tale valutazione è soggetta a processi di stima, che implica la previsione di flussi di cassa basati su variabili che dipendono da attese dell'andamento dei mercati immobiliari e finanziari nonché dalle generali condizioni del mercato;
strumenti finanziari derivati: gli strumenti finanziari derivati sono valutati al fair value, rilevando a patrimonio netto gli effetti derivanti dalla variazione del fair value nel periodo in cui si verificano, per la quota di copertura che si rileva essere efficace mentre la restante parte viene rilevata nel prospetto dell'utile/(perdita) dell'esercizio. Il fair value viene determinato attraverso stime effettuate dal management sulla base delle quotazioni di mercato alla data di riferimento;
imposte: le imposte sul reddito, relative alla sola gestione non esente, vengono stimate in base alla previsione dell'effettivo ammontare che dovrà essere versato all'Erario in sede di dichiarazione dei redditi; la contabilizzazione delle imposte anticipate è effettuata sulla base delle aspettative di reddito degli esercizi futuri, tenuto conto del regime fiscale applicabile alla Società, e sono determinante

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utilizzando le aliquote fiscali che si prevede saranno applicabili nei periodi nei quali le differenze temporanee saranno realizzate o estinte.

2.4 Nuovi principi contabili, interpretazioni e modifiche adottati dalla Società

I principi contabili adottati per la redazione del bilancio consolidato semestrale abbreviato sono conformi a quelli utilizzati per la redazione del bilancio consolidato al 31 dicembre 2019, fatta eccezione per l'adozione dei nuovi principi e modifiche in vigore dal 1° gennaio 2020. La Società non ha adottato anticipatamente alcun nuovo principio, interpretazione o modifica emesso ma non ancora in vigore.

Diverse altre modifiche ed interpretazioni si applicano per la prima volta nel 2020, ma non hanno avuto impatto sul bilancio consolidato semestrale abbreviato del Gruppo.

Modifiche all'IFRS 3: Definizione di un business

Le modifiche all'IFRS 3 chiariscono che per essere considerato un business, un insieme integrato di attività e beni devono includere almeno un input e un processo sottostante che insieme contribuiscono in modo significativo alla capacità di creare un output. Inoltre, è stato chiarito che un business può esistere senza includere tutti gli input e i processi necessari per creare un output. Tali modifiche non hanno avuto alcun impatto sul bilancio consolidato del Gruppo ma potrebbero avere un impatto sugli esercizi futuri qualora il Gruppo dovesse effettuare aggregazioni aziendali.

Modifiche agli IFRS 7, IFRS 9 e IAS 39: Riforma del benchmark dei tassi di interesse

Le modifiche all'IFRS 9 e allo IAS 39 Strumenti finanziari: Rilevazione e Valutazione forniscono una serie di espedienti, che si applicano a tutte le relazioni di copertura che sono direttamente interessate dalla riforma del benchmark dei tassi di interesse. Una relazione di copertura è influenzata se la riforma genera incertezze sulla tempistica e/o sull'entità dei flussi di cassa basati su parametri di riferimento dell'elemento coperto o dello strumento di copertura. Tali modifiche non hanno avuto alcun impatto sul bilancio consolidato del Gruppo.

Modifiche agli IAS 1 e IAS 8: Definizione di rilevante

Le modifiche forniscono una nuova definizione di rilevanza in cui si afferma che "un'informazione è rilevante se è ragionevole presumere che la sua omissione, errata indicazione od occultamento potrebbe influenzare le decisioni che gli utilizzatori principali dei bilanci redatti per scopi di carattere generale prendono sulla base di questi bilanci, che forniscono informazioni finanziarie circa la specifica entità che redige il bilancio".

La rilevanza dipende dalla natura o dall'entità dell'informazione, o da entrambe. L'entità valuta se l'informazione, singolarmente o in combinazione con altre informazioni, è rilevante nel contesto del bilancio, considerato nel suo insieme.

L'informazione è occultata se è comunicata in modo tale da avere, per gli utilizzatori principali dei bilanci, un effetto analogo a quello dell'omissione o dell'errata indicazione della medesima informazione.

Tali modifiche non hanno avuto alcun impatto sul bilancio consolidato né si prevede alcun impatto futuro per il Gruppo.

Conceptual Framework for Financial Reporting emesso il 29 marzo 2018

Il Conceptual Framework non rappresenta uno standard e nessuno dei concetti in esso contenuti ha la precedenza sui concetti o sui requisiti di uno standard. Lo scopo del Conceptual Framework è di supportare lo IASB nello sviluppo di standard, aiutare i redattori a sviluppare politiche contabili omogenee laddove non esistano standard applicabili nelle specifiche circostanze e di aiutare tutte le parti coinvolte a comprendere ed interpretare gli standard.

La versione rivista del Conceptual Framework include alcuni nuovi concetti, fornisce definizioni aggiornate e criteri di rilevazione aggiornati per attività e passività e chiarisce alcuni concetti importanti.

Tali modifiche non hanno avuto alcun impatto sul bilancio consolidato del Gruppo.

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Documento ESMA: Implications of Covid-19 outbreak on the half-yearly financial reports

In data 20 maggio 2020 l'ESMA European Secutiry Market Authority ha pubblicato alcune raccomandazioni per la redazione dei bilanci semestrali e delle altre relazioni finanziarie intermedie in merito alla disclosure degli effetti COVID-19.

In particolare, ESMA ha evidenziato l'importanza di:

aggiornare le informazioni presenti negli ultimi rendiconti annuali, in modo da informare adeguatamente gli stakeholders sugli impatti di COVID-19 con particolare riferimento a rischi ed incertezze significativi, alla continuità aziendale, alle svalutazioni di attività non finanziarie e al prospetto dell'utile / (perdita) d'esercizio;
garantire la pubblicazione di informazioni dettagliate riguardanti l'impatto di COVID-19 sulle strategie, sugli obiettivi, sulle operazioni e sulle performance nelle relazioni sulla gestione, nonché le eventuali azioni di mitigazione intraprese per far fronte agli effetti della pandemia;
fornire informazioni corrette e trasparenti, le quali andrebbero comunicate senza ritardo, rispettando i termini previsti dalla normativa attuale.

Con riferimento al primo punto si rimanda a quanto riportato nel paragrafo Implicazioni dell'epidemia COVID- 19 sul bilancio consolidato semestrale abbreviato presente nella relazione degli amministratori sull'andamento della gestione e a quanto descritto nella sezione rischi.

Con riferimento al secondo punto si rimanda a quanto riportato nei paragrafi Panoramica sul portafoglio immobiliare e Outlook presenti nella sezione Eventi significativi del periodo.

Con riferimento al terzo punto si precisa che la Società è proattiva nel comunicare informazioni al mercato tramite opportuni comunicati stampa periodici.

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3. Segmenti operativi

Al fine di rappresentare l'attività della Società per settori, si è deciso di rappresentare la stessa in via prioritaria in base alla destinazione degli edifici ed in via secondaria sulla base della localizzazione geografica.

In considerazione della strategia di investimento riportata anche nel prospetto informativo, la destinazione degli edifici è suddivisa tra immobili direzionali, filiali bancarie e altri immobili. Gli immobili direzionali comprendono tutti gli edifici destinati alla locazione ad uso ufficio mentre negli altri immobili sono ricomprese tutte le altre destinazioni di tipo terziario quali ad esempio commercio e logistica. La categoria filiali bancarie è presentata separatamente e rappresenta il 15% del portafoglio immobiliare complessivo.

Di seguito si riporta un conto economico riclassificato che fornisce l'informativa sui ricavi e sul risultato della Società per il periodo chiuso al 30 giugno 2020:

(Euro migliaia)	Immobili	Filiali bancarie	Altri immobili	Importi non	Totale settori
direzionali			allocabili


Canoni di locazione	19.319	2.109	802	-	22.230
Risultato di società collegate	1.629	-	-	30	1.659
Proventi finanziari	-	-	-	241	241
Totale Proventi	20.948	2.109	802	271	24.130
Costi immobiliari netti	(1.479)	(364)	(153)	-	(1.996)
Utili / (perdite) da cessioni immobiliari	-	(100)	-	-	(100)
Costi di struttura	(3.513)	(465)	(313)	(12)	(4.303)
Altri costi operativi	(223)	(33)	(24)	(5)	(285)
Rettifiche di valore nette	-	(50)	-	(236)	(286)

Adeguamento fair value	(5.551)	(1.091)	(970)	-	(7.612)
Oneri finanziari	(3.440)	(586)	(233)	(12)	(4.271)
Imposte	-	-	-	-	-
Risultato di settore	6.742	(580)	(891)	6	5.277

I ricavi del settore sono suddivisi per le voci più significative in ambito immobiliare ovvero canoni locazioni, spese operative e altre spese riaddebitate ai conduttori.

rappresentato altresì il risultato del settore che comprende anche gli altri ricavi, quali ad esempio i proventi finanziari, i costi operativi e gli altri costi della Società.
La colonna importi non allocabili include principalmente la quota del risultato di società collegate, gli interessi passivi sui conti correnti bancari, gli ammortamenti, i proventi finanziari, le perdite su cambi e le imposte correnti.

Si riporta di seguito uno schema riclassificato che fornisce la distribuzione delle attività e passività sulla base della destinazione degli immobili.

(Euro migliaia)	Immobili	Filiali bancarie	Altri immobili	Importi non	Totale settori
direzionali			allocabili


Attività non correnti	698.172	65.132	37.368	1.572	802.244
Attività correnti	46.683	10.070	2.567	1.813	61.133
Attività non correnti destinate alla vendita	-	10.400	-	-	10.400
Attività del settore	744.855	85.602	39.935	3.385	873.777

Passività non correnti	276.657	26.972	18.371	-	322.000
Passività correnti	31.627	9.604	1.910	60	43.201
Passività di settore	308.284	36.576	20.281	60	365.201

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Le attività e le passività del settore sono suddivise sulla base della relazione con gli immobili suddivisi tra le varie categorie.

La colonna importi non allocabili include principalmente:

per le attività, i crediti finanziari e la partecipazione in Co Investments 2;
per le passività, i debiti per imposte differite e correnti.

I risultati della Società sono altresì rappresentati sulla base della localizzazione geografica degli immobili:

(Euro migliaia)	Milano	Roma		Altre città	Importi non	Totale settori
			allocabili


Canoni di locazione	20.331	200		1.699	-	22.230
Risultato di società collegate	1.629	-		-	30	1.659
Proventi finanziari	-	-		-	241	241
Totale Proventi	21.960	200		1.699	271	24.130
Costi immobiliari netti	(1.687)	(42)		(267)	-	(1.996)
Utili / (perdite) da cessioni immobiliari	-			(100)	-	(100)
Costi di struttura	(3.913)	(54)		(324)	(12)	(4.303)
Altri costi operativi	(253)	(4)		(23)	(5)	(285)
Rettifiche di valore nette	(151)	-		(50)	(85)	(286)
Adeguamento fair value	(6.581)	(100)		(931)	-	(7.612)

Oneri finanziari	(3.732)	(78)		(449)	(12)	(4.271)
Imposte	-	-		-	-	-
Risultato di settore	5.643	(78)		(445)	157	5.277

La suddivisione geografica è stata scelta anche in relazione alla strategia di investimento della Società che punta prioritariamente al mercato di Milano.

Si riporta di seguito la distribuzione delle attività e passività sulla base della localizzazione geografica degli immobili.

(Euro migliaia)	Milano	Roma		Altre città	Importi non	Totale settori
			allocabili


Attività non correnti	738.215	9.017		53.440	1.572	802.244
Attività correnti	41.570	1.910		15.840	1.813	61.133
Attività non correnti destinate alla vendita	6.300	-		4.100	-	10.400
Attività del settore	786.085	10.927		73.380	3.385	873.777
Passività non correnti	297.693	3.578		20.729	-	322.000
Passività correnti	35.538	1.033		6.570	60	43.201
Passività di settore	333.231	4.611		27.299	60	365.201

Anche per la ripartizione geografica delle attività e delle passività, si è utilizzata la stessa metodologia descritta per la suddivisione delle attività e delle passività per destinazione d'uso.

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4. Ricavi da locazione

I ricavi da locazione ammontano ad Euro 22.230 mila al 30 giugno 2020 e includono i canoni maturati sul portafoglio immobiliare.

(Euro migliaia)	Immobili	30 giugno 2020	30 giugno 2019

	Vodafone	-	6.863

COIMA RES SIIQ	Monte Rosa	1.813	1.881


	Tocqueville	1.426	1.202

	Pavilion	1.633	1.344

COIMA CORE FUND IV	Filiali Deutsche Bank	2.109	2.643

COIMA CORE FUND VI	Gioiaotto	2.079	1.923

COIMA RES SIINQ I	Deruta	1.816	1.807

COIMA CORE FUND VIII	Vodafone	7.047	153

COIMA OPPORTUNITY FUND I	Philips	2.017	-

FELTRINELLI PORTA VOLTA	Microsoft	2.290	-

Ricavi da locazione		22.230	17.816

L'incremento di Euro 4.414 mila rispetto al 30 giugno 2019 è riconducibile principalmente al contributo dei canoni di locazione degli immobili Philips e Microsoft, acquisiti indirettamente tramite l'operazione di acquisto delle quote dei fondi COIMA OPPORTUNITY FUND I e Feltrinelli Porta Volta, conclusasi nel secondo semestre 2019.

L'aumento del canone di Tocqueville, pari ad Euro 224 mila, è dovuto alla modifica al contratto di locazione di Sisal, principale conduttore dell'immobile, che posticipa la scadenza del contratto al 31 dicembre 2021 a fronte di un incremento del canone lordo previsto per il 2021.

I ricavi relativi a Pavilion mostrano un incremento di Euro 289 mila in quanto il contratto di locazione con IBM ha generato canoni a partire da febbraio 2019.

In merito ai canoni di locazione di COIMA CORE FUND IV, la riduzione di Euro 534 mila è riconducibile principalmente alla cessione di 8 filiali Deutsche Bank conclusasi a gennaio 2020.

5. Costi operativi immobiliari netti

I costi operativi immobiliari netti ammontano ad Euro 1.996 mila al 30 giugno 2020. Il dettaglio dell'importo è riportato di seguito:

		Complesso		Tocqueville		Filiali		Gioiaotto					30 giugno		30 giugno
(Euro migliaia)			Monte Rosa		Deutsche		Philips		Deruta
	Vodafone*								2020		2019
			Pavilion		Bank		Microsoft

Recupero spese dai conduttori		1.196		660		27		901		9			2.793	2.353

Property management		(155)		(59)		(21)		(99)		(18)			(352)	(290)

Manutenzione		(433)		(380)		(23)		(409)		(1)			(1.246)	(1.387)

Utenze		(607)		(202)		(3)		(236)		-			(1.048)	(895)

Assicurazioni		(49)		(32)		(24)		(54)		(13)			(172)	(111)

Imposte sulla proprietà		(370)		(422)		(295)		(467)		(123)			(1.677)	(1.428)

Imposte di registro		(95)		(46)		(25)		(59)		(18)			(243)	(162)

Altri costi immobiliari		(1)		(47)		-		(3)		-			(51)	(73)

Costi immobiliari netti		(514)		(528)		(364)		(426)		(164)		(1.996)		(1.993)

Include il Consorzio Lorenteggio Village

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La voce recupero spese dai conduttori si riferisce al ribaltamento ai locatari degli oneri di gestione ordinaria degli immobili.

Le commissioni di property management sono relative principalmente alle attività di gestione ordinaria amministrativa e manutentiva degli immobili.

Le spese di manutenzione riguardano gli oneri sostenuti per la manutenzione degli edifici (ascensori, impianti, pulizia degli uffici) e la cura degli spazi verdi delle proprietà immobiliari.

La voce utenze comprende le spese per la fornitura di energia elettrica, di acqua e gas degli immobili.

La voce assicurazioni si riferisce alle polizze stipulate dalla Società e dalle controllate per la tutela dei beni e delle proprietà immobiliari.

Gli altri costi immobiliari includono principalmente il canone per l'occupazione di spazi e aree pubbliche, costi di intermediazione e altre spese minori legate all'operatività degli immobili.

6. Costi di struttura

I costi di struttura ammontano ad Euro 4.303 mila al 30 giugno 2020. Si allega di seguito la tabella riepilogativa di dettaglio:

(Euro migliaia)				CORE IV			CORE VI				Altre			30 giugno		30 giugno
	COIMA RES				COF I			CORE VIII
			SIINQ I							2020		2019
						FPV


Asset management		(448)		(163)			(973)		(521)					(2.105)	(2.331)

Costo del personale		(940)		-			-		-		-			(940)	(910)

Consulenze		(238)		(44)			(137)		(10)		(16)			(445)	(509)

Funzioni di controllo		(158)		(16)			(8)		-		-			(182)	(178)

Revisione		(81)		(22)			(57)		(9)		(6)			(175)	(156)

Marketing		(137)		-			-		-		-			(137)	(152)

Servizi IT		(85)		-			-		-		-			(85)	(89)

Esperti indipendenti		(14)		(17)			(19)		(7)		-			(57)	(68)

Altri costi di gestione		(169)		-			(2)		(1)		(5)			(177)	(176)

Costi di struttura		(2.270)		(262)			(1.196)		(548)		(27)		(4.303)		(4.569)

Le commissioni di asset management sono relative principalmente al contratto siglato tra la Società e COIMA SGR per le attività di scouting delle operazioni di investimento e la gestione del portafoglio immobiliare nonché le altre attività ancillari previste dal contratto di asset management. Tali compensi sono calcolati trimestralmente sul valore del Net Asset Value (NAV) registrato dalla società nei tre mesi precedenti.

Si segnala che il decremento di Euro 266 mila rispetto al 30 giugno 2019 è relativo alla modifica del contratto di Asset Management approvato dal Consiglio di Amministrazione il 19 marzo 2020, che prevede la riduzione delle commissioni di gestione di 30 punti base (dal 1,10% allo 0,80% del NAV) a partire dal 1° gennaio 2020.

Sulla base del NAV al 31 marzo 2020, la riduzione della commissione equivale ad un risparmio per COIMA RES di Euro 331 mila per il secondo trimestre 2020. Considerando il primo semestre 2020, il risparmio complessivo ammonta ad Euro 659 mila.

BILANCIO CONSOLIDATO SEMESTRALE ABBREVIATO AL 30 GIUGNO 2020

Il costo del personale è costituito da:

salari, stipendi e oneri assimilati, pari ad Euro 390 mila, relativi principalmente alle retribuzioni dei dipendenti della Società;
oneri sociali, pari ad Euro 182 mila, che includono i contributi versati dalla Società ai fondi previdenziali;
altre spese del personale, pari ad Euro 368 mila, che includono principalmente i compensi agli amministratori.

Si evidenzia che in data 16 marzo 2020 l'Amministratore Delegato, al fine di contribuire a limitare i costi interni della Società alla luce dell'attuale capitalizzazione di mercato della stessa, in linea con gli interessi degli altri azionisti di COIMA RES, ha confermato di accettare la sospensione della rideterminazione dell'emolumento fisso annuo e alla corresponsione del compenso variabile, a partire dell'esercizio 2020 e fino al 1° gennaio 2025. La sospensione della rideterminazione dell'emolumento fisso Annuo e dell'emolumento variabile può essere interrotta da Manfredi Catella solo ed esclusivamente nel caso in cui, entro il 31 dicembre 2030:

l'Asset Management Agreement in essere venga modificato e/o cessi per qualsivoglia motivo; e/o
Manfredi Catella cessi di ricoprire la carica di amministratore delegato (anche in caso di morte); e/o
la maggioranza degli amministratori della Società non sia designata da Manfredi Catella così come previsto dal Patto Parasociale attualmente in essere.

Alla data odierna nessuno dei presupposti è venuto meno e si ritiene pertanto remota la possibilità che anche uno di essi si verifichi entro l'approvazione del bilancio consolidato semestrale abbreviato al 30 giugno 2020.

La migliore stima attuale di tale passività potenziale al 30 giugno 2020, tenuto conto di quanto sopra riportato, è pari a circa Euro 3,6 milioni.

Resta ferma la rinuncia ai compensi per gli anni 2017, 2018 e 2019 ai termini e alle condizioni di cui alla comunicazione di Manfredi Catella del 19 febbraio 2019.

L'Amministratore Delegato si è riservato di interrompere la sospensione della rideterminazione dell'emolumento fisso annuo e dell'emolumento variabile qualora la capitalizzazione di mercato di COIMA RES dovesse raggiungere un livello superiore a quello registrato in sede di IPO (ovvero Euro 360 milioni), solo da tale trigger event in poi si procederebbe alla determinazione del relativo emolumento, senza quindi impattare i precedenti periodi.

In merito al caso morte, previsto nel contratto in essere con l'Amministratore Delegato e nelle rinunce sopra descritte, la Società ha iscritto un fondo rischi di circa Euro 381 mila sulla base delle tabelle di mortalità predisposte dall'ISTAT, sulla base di quanto previsto dallo IAS 19.

Il contratto in essere con l'Amministratore Delegato prevede inoltre che, in ipotesi di cessazione di Manfredi Catella dalla carica ricoperta nella Società per una delle ragioni previste dalla Scrittura Privata in essere e descritte nella Relazione sulla Remunerazione (c.d. "Good Leaver") la Società è obbligata a corrispondere a Manfredi Catella a titolo di risarcimento del danno ovvero, comunque ed in ogni caso, a titolo di indennità per la cessazione del rapporto di amministrazione il maggior importo tra: (a) Euro 5 milioni e, (b) 3 volte il compenso complessivo annuo (fisso più variabile). Ad oggi la Società ritiene remota la possibilità che si verifichi una delle ipotesi di Good Leaver previste nel contratto in essere.

La voce consulenze include principalmente le spese per attività di supporto svolte da professionisti per la gestione ordinaria della Società; in particolare:

consulenze legali, fiscali e notarili per attività corporate;
consulenze tecniche sugli immobili.

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Il costo relativo alle funzioni di controllo comprende principalmente i compensi del Collegio Sindacale, pari ad Euro 62 mila, i compensi per la funzione di Risk Management, pari ad Euro 41 mila e spese per altre funzioni di controllo, pari ad Euro 78 mila.

I costi di revisione includono anche i compensi relativi alla società di revisione KPMG S.p.A. incaricata della revisione legale dei fondi immobiliari detenuti da COIMA RES.

Le spese di marketing sono relative principalmente ai costi di media relations (Euro 46 mila), alla manutenzione della piattaforma digitale (Euro 75 mila) ed altri costi per eventi aziendali e convegni (Euro 16 mila).

I Servizi IT includono l'assistenza tecnica, i software amministrativi e i costi di IT Management.

Gli oneri relativi agli esperti indipendenti sono riconducibili agli incarichi conferiti a CBRE Valuation, Duff & Phelps REAG e Praxi per la redazione delle perizie di stima degli immobili.

Gli altri costi includono principalmente le spese relative alla gestione della sede legale della Società ed altri costi corporate (assicurazioni, contributi associativi, servizi di Borsa Italiana, contributo CONSOB).

7. Altri costi operativi

Gli altri costi operativi, che ammontano ad Euro 285 mila (Euro 113 mila al 30 giugno 2019), comprendono la variazione di fair value dello strumento finanziario concesso agli amministratori e ai key manager della Società, imposte e tasse corporate, sopravvenienze passive e altri oneri di gestione.

Al 30 giugno 2020 tale voce comprende inoltre le donazioni effettuate dalla Società all'ospedale Luigi Sacco, al Fondo di Mutuo Soccorso del Comune di Milano e alla Fondazione Buzzi per fronteggiare l'emergenza sanitaria COVID-19, diffusasi in Italia a fine febbraio 2020. Si segnala che le risorse finanziarie relative alle donazioni, pari ad Euro 236 mila, derivano in parte dalla rinuncia al compenso di Manfredi Catella come membro del Consiglio di Amministrazione, pari ad Euro 90 mila, e dalla rinuncia agli emolumenti di altri consiglieri e key manager, per complessivi Euro 45 mila.

8. Rettifiche di valore nette

Le rettifiche di valore nette, pari ad Euro 286 mila (Euro 152 mila al 30 giugno 2019), includono principalmente la svalutazione di crediti commerciali per Euro 65 mila, gli ammortamenti del periodo relativi alle immobilizzazioni materiali e immateriali per Euro 124 mila e la svalutazione del portafoglio di filiali Deutsche Bank classificato nella voce rimanenze per Euro 50 mila. Tale rettifica è stata effettuata sulla base delle perizie predisposte dagli esperti indipendenti al 30 giugno 2020.

9. Adeguamento al fair value

La voce, negativa per Euro 7.612 mila (positiva per Euro 6.210 mila al 30 giugno 2019), si riferisce agli adeguamenti di valore degli investimenti immobiliari, effettuati sulla base delle perizie predisposte dagli esperti indipendenti.

Per maggiori dettagli in merito si rimanda alla nota 13 - Investimenti immobiliari.

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10. Quota del risultato di società collegate valutate con il metodo del patrimonio netto

Il risultato di società collegate, pari ad Euro 1.659 mila (Euro 1.499 mila al 30 giugno 2019), rappresenta l'adeguamento di valore delle partecipazioni nel Fondo Porta Nuova Bonnet e nella società Co - Investiment 2 SCS, calcolate secondo il metodo del patrimonio netto.

Per maggiori dettagli si rimanda al paragrafo 15 - Partecipazioni in società collegate valutate con il metodo del patrimonio netto.

11. Proventi e oneri finanziari

La voce proventi finanziari, pari ad Euro 241 mila (saldo nullo al 30 giugno 2019), comprende i dividendi distribuiti da ITALIAN COPPER FUND.

Gli oneri finanziari, pari ad Euro 4.271 mila (Euro 6.046 mila al 30 giugno 2019), includono essenzialmente gli interessi passivi maturati sui finanziamenti in essere ed i costi non ricorrenti legati ai rimborsi anticipati effettuati nel periodo.

Il decremento di Euro 1.775 mila rispetto al periodo precedente è riconducibile a costi non ricorrenti sostenuti nel primo semestre 2019 per la parziale chiusura dei finanziamenti in essere e dei derivati di copertura, effettuata nel più ampio contesto dell'operazione di apporto del complesso immobiliare Vodafone.

Tuttavia, tale riduzione è parzialmente compensata dall'aumento degli interessi passivi relativi ai contratti di finanziamento degli immobili Philips e Microsoft, acquisiti indirettamente dalla Società tramite l'operazione di compravendita delle quote di COIMA OPPORTUNITY FUND I e Feltrinelli Porta Volta, conclusasi nel quarto trimestre 2019.

12. Utile per azione

L'utile base per azione è calcolato dividendo l'utile netto del periodo attribuibile agli azionisti ordinari della Società per il numero medio ponderato delle azioni ordinarie in circolazione durante il periodo.

L'utile per azione diluito non evidenzia differenze rispetto all'utile (perdita) base per azione.

Di seguito sono esposti l'utile e le informazioni sulle azioni utilizzate ai fini del calcolo dell'utile per azione base:

Utile per azione	30 giugno 2020	30 giugno 2019

Utile del periodo (Euro migliaia)	3.566	13.564

Numero medio ponderato di azioni ordinarie in circolazione	36.106.558	36.007.000

Utile base per azione (Euro)	0,10	0,38

Utile base per azione diluito	0,10	0,38

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13. Investimenti immobiliari

Di seguito si riporta la movimentazione degli investimenti immobiliari al 30 giugno 2020:

(Euro migliaia)	Immobili		31 dicembre	Capex	Rivalutazioni	30 giugno
		2019		(svalutazioni)	2020


	Monte Rosa	61.100	9	(509)	60.600

COIMA RES SIIQ	Tocqueville	59.600	48	(548)	59.100

	Pavilion	73.200	-	(500)	72.700

COIMA CORE FUND IV	Filiali DB	66.204	-	(1.091)	65.113

COIMA CORE FUND VI	Gioiaotto	83.700	-	(1.100)	82.600

COIMA RES SIINQ I	Deruta	47.100	-	(1.300)	45.800

COIMA CORE FUND VIII	Vodafone	213.000	-	(2.000)	211.000

COIMA OPPORTUNITY FUND I	Philips	62.790	186	(476)	62.500

FELTRINELLI PORTA VOLTA	Microsoft	98.230	808	(88)	98.950

Investimenti immobiliari			764.924	1.051	(7.612)	758.363

Il saldo presente al 30 giugno 2020 corrisponde al valore desunto dalle perizie predisposte dagli esperti indipendenti. Tali perizie sono redatte in osservanza degli standard "RICS Valuation - Professional Standards", in conformità alla normativa applicabile e alle raccomandazioni previste dall'ESMA - European Securities and Markets Authority. Con riferimento agli effetti derivanti dalla pandemia del Covid-19 si rimanda a quanto descritto nel paragrafo Implicazioni dell'epidemia COVID-19sul bilancio consolidato semestrale abbreviato presente nella relazione degli amministratori.

La colonna "capex" mostra gli interventi e le migliorie realizzati sugli immobili in portafoglio nel corso del primo semestre 2020, tra cui la realizzazione degli spazi pubblici adiacenti all'immobile Microsoft per Euro 808 mila e migliorie sull'immobile Philips per Euro 186 mila.

La voce "rivalutazioni/(svalutazioni)" comprende le variazioni di fair value del valore degli immobili per effetto delle perizie emesse dagli esperti indipendenti incaricati dalla Società e dai Fondi.

La variazione in diminuzione è dovuta principalmente all'impatto derivante dalla riduzione del tasso di inflazione previsto ed alla minor crescita dei canoni di mercato legati all'emergenza Covid-19.

Nella tabella successiva sono riportati i parametri utilizzati dagli esperti indipendenti per effettuare le proprie valutazioni secondo il criterio dei flussi di cassa attesi.

Esperto				Tasso di		Tasso di		Tasso Cap out		Tasso di

	Immobile						inflazione		Anni di piano
indipendente			attualizzazione		riconversione		netto
							prevista


		Monte Rosa		5,40%		7,10%		5,20%		1,20%		9,3

CBRE		Tocqueville		5,50%		7,45%		3,65%		1,20%		7,3

Valuation		Pavilion		4,50%		7,30%		3,40%		1,20%		15,6


		Deruta		5,50%		7,70%		5,40%		1,38%		5

		Filiali DB (locate)		m.5,9%		m.5,9%		m.4,6%		1,5%		10-12

		Filiali DB (sfitte)		m.6,4%		m.6,5%		m.5,2%		1,5%		10
Duff & Phelps
	Gioiaotto (uffici)		5,75%		5,75%		4,19%		1,5%		16
REAG

		Gioiaotto (tur./ric.)		6,30%		6,80%		4,73%		1,5%		18

		Vodafone		6,10%		6,10%		4,63%		1,50%		11

		Philips		6,72%		6,72%		5,03%		1,65%		15
Praxi

		Microsoft		5,22%		5,22%		3,88%		1,65%		15

BILANCIO CONSOLIDATO SEMESTRALE ABBREVIATO AL 30 GIUGNO 2020

La tabella successiva si riportano i valori di mercato degli investimenti immobiliari al 30 giugno 2020 rispettivamente al lordo ed al netto dei costi di transazione:

Esperto indipendente	Immobile		Valore di mercato lordo al		Valore di mercato netto al

		30 giugno 2020		30 giugno 2020


	Monte Rosa		62.721		60.600

	Tocqueville		61.169		59.100
CBRE Valuation

	Pavilion		75.245		72.700

	Deruta		47.461		45.800

	Filiali Deutsche Bank		69.539		67.843

	Gioiaotto (uffici)		54.940		53.600
Duff & Phelps REAG 8

	Gioiaotto (tur./ric.)		29.725		29.000

	Vodafone		216.275		211.000

	Philips		64.380		62.500
Praxi

	Microsoft		101.920		98.950

La voce "attività non correnti destinate alla vendita" pari ad Euro 10.400 mila (Euro 23.500 mila al 31 dicembre 2019) include le restanti 3 filiali bancarie oggetto di cessione, due situate a Milano e una a Verona. In merito a quest'ultima, la cessione è stata perfezionata in data 13 luglio 2020, mentre per le restanti due è prevista a gennaio 2021.

14. Altre immobilizzazioni materiali e immobilizzazioni immateriali

Le altre immobilizzazioni materiali, pari ad Euro 1.482 mila (Euro 1.582 mila al 31 dicembre 2019), includono principalmente il diritto all'utilizzo degli spazi locati dal Gruppo per l'intera durata contrattuale (c.d. right of use), i mobili e gli arredi relativi alla sede legale della Società.

(Euro migliaia)	31 dicembre 2019		Incrementi /	30 giugno 2020
		(decrementi)


Mobili e arredi	72		-	72

Impianti	284		-	284

Altre attività materiali	7		-	7

Diritti d'uso	1.405		1	1.406

Costo storico	1.768		1	1.769

Mobili e arredi	(15)		(3)	(18)

Impianti	(55)		(11)	(66)

Altre attività materiali	(4)		(1)	(5)

Diritti d'uso	(112)		(86)	(198)

Fondo ammortamento	(186)		(101)	(287)

Valore netto contabile	1.582		(100)	1.482

Alla data odierna il Gruppo ha in essere tre contratti di affitto, il cui diritto d'uso, al netto degli ammortamenti del periodo, ha un valore complessivo di Euro 1.208 mila (Euro 1.293 mila al 31 dicembre 2019).

Le immobilizzazioni immateriali, pari ad Euro 218 mila (Euro 188 mila al 31 dicembre 2019), si riferiscono a software aziendali (amministrativi e contabili). Questi ultimi hanno subito un incremento netto di Euro 30 mila rispetto allo scorso esercizio per lo sviluppo delle attività di implementazione effettuate nel corso del periodo.

8 Nei report di valutazione predisposti da Duff & Phelps non è riportato il valore di mercato lordo ma solamente il range di percentuale relativa ai costi di transazione da tenere in considerazione. Il valore esposto nella tabella è stato calcolato applicando il 2,5% di costi di transazione.

BILANCIO CONSOLIDATO SEMESTRALE ABBREVIATO AL 30 GIUGNO 2020

15. Partecipazioni in società collegate valutate con il metodo del patrimonio netto

La voce in oggetto, pari ad Euro 38.136 mila (Euro 33.675 mila al 31 dicembre 2019), comprende principalmente la partecipazione nel fondo Porta Nuova Bonnet, pari ad Euro 36.578 mila e la partecipazione di Co - Investment 2 SCS, posseduta indirettamente tramite MHREC Sàrl, pari ad Euro 1.558 mila.

L'incremento di Euro 4.461 mila rispetto all'esercizio precedente è riconducibile principalmente ai richiami effettuati dal Fondo Porta Nuova Bonnet nel corso del semestre, pari ad Euro 2.786 mila, e al risultato del periodo attribuibile alle Società pari ad Euro 1.659 mila.

16. Attività finanziarie al fair value

Le attività finanziarie al fair value, pari ad Euro 3.933 mila (Euro 4.593 mila al 31 dicembre 2019), si riferiscono alla partecipazione di circa il 13% in ITALIAN COPPER FUND, acquisita nel più ampio contesto dell'operazione di acquisto delle quote di COIMA OPPORTUNITY FUND I conclusasi nel quarto trimestre 2019. Il decremento di Euro 660 mila rispetto all'esercizio precedente è dovuto all'adeguamento al NAV del periodo, considerato pari al fair value dello strumento.

17. Strumenti finanziari derivati

Gli strumenti finanziari derivati, pari ad Euro 98 mila (Euro 158 mila al 31 dicembre 2019), hanno subito un decremento di Euro 60 mila rispetto all'esercizio precedente riconducibile principalmente alla variazione di fair value dei contratti derivati CAP e all'ammortamento del relativo premio.

Il 30 giugno 2020 la Società, a seguito del rimborso dei finanziamenti in essere per Euro 11.100 mila, ha chiuso parzialmente il relativo contratto di interest rate cap al fine di allineare il nozionale del derivato al valore nominale del sottostante.

La Società ha contabilizzato le operazioni di copertura sulla base dell'hedge accounting in accordo con il principio contabile IFRS 9, verificando l'efficacia della relazione di copertura.

18. Rimanenze

Le rimanenze, pari ad Euro 2.730 mila (Euro 2.780 mila al 31 dicembre 2019), includono i rimanenti immobili del portafoglio Deutsche Bank attualmente non locati.

La variazione di Euro 50 mila rispetto allo scorso esercizio è riconducibile alla rettifica di valore effettuata sulla base della perizia predisposta dall'esperto indipendente.

Per maggiori dettagli sui parametri utilizzati nella valutazione si rimanda nel paragrafo 13 - Investimenti immobiliari.

19. Crediti finanziari

I crediti finanziari correnti, pari ad Euro 1.620 mila, sono relativi a finanziamenti concessi da MHREC Sàrl alla collegata Co - Investment 2 SCS.

Tale voce era originariamente classificata nei crediti finanziari non correnti ed è stata riclassificata tra le attività correnti poiché il relativo importo verrà presumibilmente incassato entro 12 mesi.

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20. Crediti commerciali e altri crediti correnti

Di seguito si riporta il dettaglio dei crediti commerciali e altri crediti correnti:

(Euro migliaia)	30 giugno 2020	31 dicembre 2019

Crediti verso conduttori	11.323	5.387

Crediti verso acquirenti	-	800

Crediti commerciali	11.323	6.187

Crediti verso Erario	649	1.753

Altre attività diverse	571	320

Ratei e risconti attivi	1.731	1.698

Altri crediti correnti	2.951	3.771

Crediti commerciali e altri crediti correnti	14.274	9.958

I crediti verso conduttori, pari ad Euro 5.387 mila al 31 dicembre 2019, hanno subito un incremento di Euro 5.936 mila principalmente dovuto alla fatturazione anticipata di canoni di locazione relativi al secondo semestre 2020, pari ad Euro 3.501 mila.

La restante parte dei crediti verso conduttori fa riferimento principalmente agli effetti della normalizzazione dei canoni di locazione (contabilizzati secondo quanto previsto dal principio contabile IFRS 16) per Euro 4.040 mila, fatture da emettere per Euro 1.257 mila e crediti esigibili per Euro 2.525 mila.

Al 30 giugno 2020 i crediti commerciali sono esposti al netto di eventuali svalutazioni relative ad ammontari inesigibili o incassi che si ritengano non siano realizzabili.

I crediti verso l'erario sono costituiti principalmente dai crediti IVA del Gruppo. Il decremento di Euro 1.104 mila rispetto all'esercizio precedente è dovuto in gran parte alla compensazione con altre imposte e tributi.

La voce altre attività diverse include anticipi a fornitori ed altri crediti verso terzi.

I ratei e risconti attivi si riferiscono principalmente a risconti attivi relativi a contributi a favore di tenants per migliorie ed opere di valorizzazione che saranno ammortizzate sulla durata contrattuale (landlord contribution).

21. Disponibilità liquide

Le disponibilità liquide della Società ammontano complessivamente ad Euro 42.509 mila.

(Euro migliaia)	30 giugno 2020	31 dicembre 2019

BNP Paribas	11.885	15.051

UBI Banca	10.020	-

DepoBank	8.765	11.175

ING Bank N.V.	2.533	3.752

Unicredit	2.452	7.252

Intesa San Paolo	2.283	3.308

Banca Passadore	2.248	1.515

Banca Popolare di Milano	2.156	453

Société Générale Group	166	186

Cassa	1	1

Disponibilità liquide	42.509	42.693

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Per maggiori dettagli in merito alla movimentazione si rimanda al rendiconto finanziario.

22. Patrimonio netto

Alla data del 30 giugno 2020, il patrimonio netto della Società ammonta ad Euro 436.676 mila (Euro 440.110 mila al 31 dicembre 2019).

Il capitale sociale, pari ad Euro 14.482 mila, è rappresentato da n. 36.106.558 azioni senza valore nominale.

Le riserve, pari complessivamente ad Euro 418.628 mila, sono composte da:

riserva sovrapprezzo azioni di Euro 336.273 mila;
riserva legale di Euro 2.896 mila;
riserva da valutazione cash flow hedge relativa ai contratti derivati di copertura di Euro 1.633 mila (negativa);
la riserva da valutazione al fair value relativa agli investimenti immobiliari di Euro 36.405 mila;
altre riserve di Euro 44.687 mila.

Il patrimonio di terzi ammonta ad Euro 71.900 mila (Euro 71.175 mila al 31 dicembre 2019) ed include l'utile di terzi del periodo pari ad Euro 1.711 mila.

23. Debiti verso banche

I debiti verso banche non correnti, pari ad Euro 316.476 mila, includono l'indebitamento finanziario contratto dalla Società e dalle entità controllate, la cui movimentazione è di seguito riportata.

(Euro migliaia)	31 dicembre 2019		Effetto costo	Riclassifiche	30 giugno 2020
		ammortizzato


COIMA RES SIIQ	99.132		288	(1.610)	97.810

COIMA CORE FUND VI	47.640		94	-	47.734

COIMA RES SIINQ I	19.859		34	-	19.893

COIMA CORE FUND VIII	125.841		186	-	126.027

COIMA OPPORTUNITY FUND I	25.016		(4)	-	25.012

FELTRINELLI PORTA VOLTA	22.745		(169)	(22.576)	-

Debiti verso banche non correnti	340.233		429	(24.186)	316.476

I debiti verso banche correnti, parti ad Euro 29.399 mila (Euro 16.140 mila al 31 dicembre 2019) includono principalmente :

l'ammontare del finanziamento Deutsche Bank che verrà rimborsato, ragionevolmente entro 12 mesi, a fronte dell'incasso derivante dall'operazione di vendita delle tre filiali bancarie, già oggetto di preliminare di vendita, per Euro 6.537 mila;
l'ammontare del finanziamento relativo all'immobile Feltrinelli con scadenza 21 dicembre 2020 per Euro 22.576 mila, che è in fase di rinegoziazione.

In data 30 giugno 2020 la Società ha rimborsato una parte dei finanziamenti in essere per un ammontare complessivo pari ad Euro 11.100 mila (di cui Euro 6.337 mila relativi al finanziamento degli immobili Tocqueville e Monte Rosa ed Euro 4.763 mila relativi al finanziamento di Vodafone). Tale rimborso è stato effettuato utilizzando la liquidità derivante dalla cessione delle relative filiali Deutsche Bank.

BILANCIO CONSOLIDATO SEMESTRALE ABBREVIATO AL 30 GIUGNO 2020

Per maggiori informazioni in merito ai finanziamenti in essere, si riporta una tabella di sintesi con i dettagli economici:

(Euro migliaia)	30 giugno 2020	Scadenza	Tasso	% copertura

Filiali Deutsche Bank	33.278	16 luglio 2023	Eur 3M + 180 bps	100%

Monte Rosa, Tocqueville	44.351	16 luglio 2023	Eur 3M + 160 bps	100%

Pavilion	26.718	31 ottobre 2023	Eur 6M + 150 bps	93%

Gioiaotto	47.734	31 marzo 2022	Eur 3M + 150 bps	80%

Deruta	19.893	16 gennaio 2022	Eur 3M + 160 bps	80%

Vodafone	126.027	27 giugno 2024	Eur 3M + 180 bps	80%

Philips	25.012	1° novembre 2022	Eur 3M + 175 bps	80%

Microsoft	22.576	21 dicembre 2020	Eur 6M + 205 bps	100%

A copertura dei finanziamenti in essere, le entità hanno stipulato dei contratti derivati di copertura nella forma di interest rate cap e interest rate swap. Tali operazioni si configurano come copertura di flussi finanziari dei finanziamenti in essere, ricadendo nell'ambito della cosiddetta hedge accounting.

Per maggiori dettagli in merito agli strumenti finanziari derivati si rimanda al paragrafo 17 e 26 - Strumenti finanziari derivati.

Si precisa che la verifica della tenuta dei covenant finanziari avviene ogni trimestre e/o semestre, come previsto dai contratti in essere. Di seguito si riportano gli indicatori per ogni entità al 30 giugno 2020:

Immobili		Covenant		Limiti		Risultato test
				al 30 giugno 2020


Monte Rosa		LTV Consolidato		<60%		42,82%

Tocqueville		ICR Portafoglio		>1,8x		4,6x
		ICR/DSCR Consolidato		>1,4x		4,0x
Pavilion		LTV		<65%		36,8%
	ICR		>1,75%		4,5x

		LTV		<65%		60,6%
Vodafone		ICR-BL		>2,25x		5,1x

		ICR-FL		>2,25x		4,3x

Gioiaotto		LTV		<65%		58,2%

	ICR		>1,75x		3,5x

Philips		LTV		<55%		40,0%
	ICR		>2x		5,3x


Microsoft		LTV		<60%		22,7%
		LTV		<55%		43,4%

Deruta		ICR-BL		>3,0x		9,8x


		ICR-FL		>3,0x		10,2x

BILANCIO CONSOLIDATO SEMESTRALE ABBREVIATO AL 30 GIUGNO 2020

24. Debiti finanziari non correnti

Tale voce, pari ad Euro 1.221 mila (Euro 1.301 mila al 31 dicembre 2019) include i debiti finanziari iscritti a fronte del pagamento dei canoni di locazione relativi ai contratti di affitto in essere, come previsto dal principio contabile IFRS 16. La passività è pari al valore attuale dei flussi di cassa futuri previsti per la durata contrattuale. Per maggiori dettagli in merito si rimanda al paragrafo 14 - Altre immobilizzazioni materiali e immobilizzazioni immateriali.

25. Fondo rischi e oneri

Tale importo, pari ad Euro 381 mila (Euro 373 mila al 31 dicembre 2019), si riferisce all'accontamento a copertura dei rischi relativi ai contratti in essere con l'Amministratore Delegato.

Si segnala altresì che Manfredi Catella ha manifestato la volontà di rinunciare fino al 1° gennaio 2025 agli emolumenti allo stesso spettanti per la carica di Amministratore Delegato, in linea con la condotta tenuta dall'IPO ad oggi. Tale rinuncia si fonda su taluni presupposti che, alla data odierna, risultano soddisfatti.

Per maggiori dettagli in merito si rimanda al paragrafo 6 - Costi di struttura.

26. Strumenti finanziari derivati

Gli strumenti finanziari derivati classificati nelle passività, pari ad Euro 1.878 mila (Euro 1.888 mila al 31 dicembre 2019), si riferiscono principalmente a contratti interest rate swap sottoscritti a copertura dei flussi finanziari relativi ai finanziamenti degli immobili Monte Rosa, Tocqueville e Pavilion.

I contratti di Interest Rate Swap sono stipulati al fine di coprire il tasso di riferimento Euribor e le sue variazioni pagando un tasso fisso che rappresenta il costo complessivo della raccolta per tutta la durata del contratto swap. Il Gruppo ha contabilizzato le operazioni di copertura sulla base dell'hedge accounting, verificando l'efficacia della relazione di copertura e rilevando a conto economico l'eventuale inefficacia.

Si segnala che la riduzione di Euro 10 mila rispetto all'esercizio precedente è riconducibile esclusivamente alla variazione di fair value dei contratti derivati alla data del 30 giugno 2020.

Le valutazioni al fair value hanno tenuto conto di eventuali rettifiche da apportare per effetto del deterioramento di una delle controparti bancarie o del Gruppo stesso, tenendo anche in considerazioni le eventuali garanzie prestate dal Gruppo alle banche.

27. Debiti commerciali e altri debiti non correnti

Gli altri debiti non correnti, pari ad Euro 1.956 mila (Euro 1.833 mila al 31 dicembre 2019), sono costituiti principalmente dal fair value dello strumento finanziario concesso all'Amministratore Delegato ed ai key managers e da depositi cauzionali versati da conduttori.

Al 30 giugno 2020 lo strumento finanziario è pari ad Euro 1.064 mila. Tale valutazione è stata condotta in applicazione del criterio finanziario, che stima il valore di un asset quale somma dei flussi finanziari attesi, scontati ad un tasso espressivo del rischio sistematico dell'investimento.

Dalle analisi svolte dal management lo strumento finanziario ha subito un incremento pari ad Euro 66 mila rispetto al valore del 31 dicembre 2019.

28. Debiti commerciali e altri debiti correnti

BILANCIO CONSOLIDATO SEMESTRALE ABBREVIATO AL 30 GIUGNO 2020

Il dettaglio dei debiti commerciali e gli altri debiti correnti, pari ad Euro 13.777 mila, è di seguito riportato:

(Euro migliaia)	30 giugno 2020	31 dicembre 2019

Debiti verso fornitori	2.033	2.128

Debiti verso promissari acquirenti	1.628	3.502

Fatture da ricevere	2.265	2.970

Debiti commerciali	5.926	8.600

Debiti verso personale	200	261

Debiti verso l'Erario	96	148

Debiti verso enti previdenziali	94	70

Altri debiti	2.476	1.812

Ratei e risconti passivi	4.985	1.645

Altri debiti	7.851	3.936

Debiti commerciali e altri debiti correnti	13.777	12.536

I debiti commerciali mostrano un decremento di Euro 2.674 mila rispetto al 31 dicembre 2019 imputabile principalmente alla voce debiti verso promissari acquirenti, che include gli acconti versati a favore di COIMA CORE FUND IV per la cessione delle 11 filiali Deutsche Bank, parzialmente conclusasi a gennaio 2020.

Gli altri debiti hanno subito un incremento di Euro 3.915 mila rispetto allo scorso esercizio principalmente dovuto a maggiori risconti passivi per Euro 3.340 mila legati alla fatturazione anticipata dei canoni di locazione relativi al secondo semestre 2020.

29. Informativa sui trasferimenti tra portafogli di attività finanziarie

La Società non ha effettuato nel corso dell'esercizio trasferimenti tra portafogli di attività finanziarie.

30. Informativa sul Fair Value

L' IFRS 13 dispone che:

le attività non finanziarie debbano essere misurate secondo il metodo dell'"highest and best use" ovvero tenendo in considerazione il migliore utilizzo dell'attività dal punto di vista degli operatori di mercato;
le passività (finanziarie e non) e gli strumenti rappresentativi di capitale (ad esempio azioni emesse come corrispettivo in una business combination) debbano essere trasferiti ad un operatore di mercato alla data di valutazione. Nel processo di misurazione del fair value di una passività è necessario rilevare il rischio di inadempimento della controparte che comprende anche il rischio di credito.

Le regole generali per la predisposizione delle tecniche di valutazione del fair value dovrebbero essere appropriate

in base alle circostanze, imposte in modo tale da massimizzare gli input osservabili e stabilite secondo il metodo utilizzato per la valutazione (metodo dei multipli, il metodo reddituale e il metodo del costo):

appropriate in base alle circostanze: le tecniche di valutazione devono essere applicate in modo coerente nel tempo a meno che non esistano tecniche alternative più rappresentative per la valutazione del fair value.
massimizzare gli input osservabili: gli input si distinguono in osservabili e non osservabili, fornendo alcuni esempi di mercati dai quali possono essere calcolati i fair value.
le tecniche di misurazione del fair value si classificano in tre livelli gerarchici a seconda del tipo di input

BILANCIO CONSOLIDATO SEMESTRALE ABBREVIATO AL 30 GIUGNO 2020

che viene utilizzato:

livello 1: gli input derivano dai prezzi quotati in mercati regolamentati di beni identici all'attività o passività da valutare. In questo caso si utilizzano i prezzi senza procedere ad alcun aggiustamento.
livello 2: gli input derivano dai prezzi quotati o altri dati (tassi di interesse, curve dei rendimenti osservabili, spread creditizi) per attività o passività simili in mercati attivi e non attivi. Per questo caso possono essere effettuati degli aggiustamenti dei prezzi in funzione di fattori specifici dell'attività o passività.
livello 3: in questo caso gli input non sono osservabili. Il principio dispone che sia possibile ricorrere a quest'ultima tecnica solo in questo caso. Gli input di questo livello comprendono per esempio swap su valute a lungo termine, interest rate swap, passività di smantellamento assunta in una business combination, etc.

La disposizione di questi livelli segue una gerarchia di priorità: attribuendo la massima significatività per il livello 1 e minima per il livello 3.

L'IFRS 13 dispone che per la valutazione del fair value possano essere utilizzati tre metodi di valutazione:

il metodo della valutazione di mercato si basa sui prezzi e altre informazioni rilevanti per gli operatori di mercato di attività e passività identiche o comparabili. I modelli utilizzati sono il metodo dei multipli e il metodo dei prezzi a matrice;
il metodo reddituale si ottiene dalla sommatoria attualizzata degli importi futuri che verranno generati dall'attività. Questa metodologia consente di ottenere un fair value che rifletta le attuali aspettative del mercato su tali importi futuri;
il metodo del costo riflette l'ammontare che sarebbe richiesto alla data di valutazione per sostituire la capacità di servizio dell'attività oggetto di valutazione. Il fair value sarà pari al costo che un operatore di mercato dovrebbe sostenere per acquisire o costruire un'attività di utilità comparabile rettificata (tenendo conto del livello di obsolescenza dell'attività in oggetto). Questo metodo può essere usato solo qualora gli altri metodi non siano utilizzabili.

Le tecniche di valutazione sono applicate in modo coerente nel tempo a meno che esistano delle tecniche alternative che consentano una più rappresentativa valutazione del fair value. Nella selezione delle tecniche di valutazione assumono una rilevanza particolarmente significativa le assunzioni utilizzate nel determinare il prezzo dell'attività o delle passività.

BILANCIO CONSOLIDATO SEMESTRALE ABBREVIATO AL 30 GIUGNO 2020

Di seguito si riporta il confronto tra valore contabile e fair value delle attività e delle passività della Società al 30 giugno 2020.

(Euro migliaia)	30 giugno 2020	31 dicembre 2019


	Valore contabile	Fair Value	Valore contabile	Fair Value

Investimenti immobiliari	758.363	758.363	764.924	764.924

Altre immobilizzazioni materiali	1.482	1.482	1.582	1.582

Immobilizzazioni immateriali	218	218	188	188

Partecipazioni in società collegate	38.136	38.136	33.675	33.675

Attività finanziarie al fair value	3.933	3.933	4.593	4.593

Crediti per imposte anticipate	14	14	10	10

Strumenti finanziari derivati	98	98	158	158

Crediti finanziari e commerciali non correnti	-	-	1.620	1.620

Rimanenze	2.730	2.730	2.780	2.780

Crediti finanziari correnti	1.620	1.620	-	-

Crediti commerciali correnti	14.274	14.274	9.958	9.958

Disponibilità liquide	42.509	42.509	42.693	42.693

Attività non correnti destinate alla vendita	10.400	10.400	23.500	23.500

Attività	873.777	873.777	885.681	885.681

Debiti verso banche non correnti	316.476	320.118	340.233	342.371

Altri debiti	16.384	16.384	15.137	15.137

Strumenti finanziari derivati	1.878	1.878	1.888	1.888

Debiti per strumento finanziario	1.064	1.064	998	998

Debiti verso banche e altri finanziatori correnti	29.399	29.399	16.140	16.355

Passività	365.201	368.843	374.396	376.749

La Società non detiene strumenti di capitale valutati al costo.

BILANCIO CONSOLIDATO SEMESTRALE ABBREVIATO AL 30 GIUGNO 2020

Di seguito si allega tabella di sintesi con evidenziazione della gerarchia nella misurazione del fair value alla data del 30 giugno 2020 e al 31 dicembre 2019.

				30 giugno 2020


(Euro migliaia)			Prezzi quotati su	Dati significativi	Dati significativi non
		Totale		mercati attivi	osservabili	osservabili
				(Livello 1)	(Livello 2)	(Livello 3)
Investimenti immobiliari	758.363	-	-	758.363
Altre immobilizzazioni materiali	1.482	-	-	1.482
Immobilizzazioni immateriali	218	-	-	218
Partecipazioni in società collegate	38.136	-	-	38.136
Attività finanziarie al fair value	3.933	-	-	3.933
Crediti per imposte anticipate	14	-	-	14
Strumenti finanziari derivati	98	-	98	-
Rimanenze	2.730	-	-	2.730
Crediti finanziari correnti	1.620	-	-	1.620
Crediti commerciali correnti	14.274	-	-	14.274
Disponibilità liquide	42.509	-	-	42.509
Attività non correnti destinate alla vendita	10.400	-	-	10.400
Attività	873.777	-	98	873.679
Debiti verso banche non correnti	320.118	-	320.118	-
Altri debiti	16.384	-	-	16.384
Strumenti finanziari derivati	1.878	-	1.878	-
Debiti per strumento finanziario	1.064	-	-	1.064
Debiti verso banche e altri finanziatori correnti	29.399	-	29.113	286
Passività	368.843	-	351.109	17.734

				31 dicembre 2019

(Euro migliaia)			Prezzi quotati su	Dati significativi	Dati significativi non
		Totale		mercati attivi	osservabili	osservabili
				(Livello 1)	(Livello 2)	(Livello 3)
Investimenti immobiliari	764.924		-	-	764.924
Altre immobilizzazioni materiali	1.582		-	-	1.582
Immobilizzazioni immateriali	188		-	-	188
Partecipazioni in società collegate	33.675		-	-	33.675
Attività finanziarie al fair value	4.593		-	-	4.593
Crediti per imposte anticipate	10		-	-	10
Strumenti finanziari derivati	158		-	158	-
Crediti finanziari e commerciali non correnti	1.620		-	-	1.620
Rimanenze	2.780		-	-	2.780
Crediti finanziari e commerciali correnti	9.958		-	-	9.958
Disponibilità liquide	42.693		-	-	42.693
Attività non correnti destinate alla vendita	23.500		-	-	23.500
Attività	885.681		-	158	885.523
Debiti verso banche non correnti	342.371		-	342.371
Altri debiti	15.137		-	-	15.137
Strumenti finanziari derivati	1.888		-	1.888	-
Debiti per strumento finanziario	998		-	-	998
Debiti verso banche correnti	16.355		-	16.242	113
Passività	376.749		-	360.501	16.248
							57

BILANCIO CONSOLIDATO SEMESTRALE ABBREVIATO AL 30 GIUGNO 2020

31. Rischi e impegni

Rischi

Di seguito si riporta una tabella di sintesi dei rischi e delle relative mitigazioni:

Rischi

Mitigazioni di COIMA RES

La strategia di investimento della Società è focalizzata in asset (immobili o

quote di fondi) di alta qualità all'interno di grandi centri urbani, in

particolare Milano, che hanno dimostrato capacità reddituali elevate ed una

Rischio di mercato - rischio di perdite connesse alle

buona resilienza durante i cicli negativi di mercato, anche grazie ad un

oscillazioni dei prezzi degli immobili in portafoglio o dei

livello della domanda meno volatile rispetto ad asset di minori dimensioni

valori delle locazioni derivanti da variazioni avverse delle

situati in città secondarie.

variabili macroeconomiche, del contesto politico locale ed

internazionale,

del

mercato

immobiliare,

delle

Sotto il profilo del vacancy risk, la Società privilegia contratti di locazione

caratteristiche specifiche degli immobili detenuti dalla

a lungo termine e comprensivi di adeguate clausole di salvaguardia, ed

Società e/o da cambiamenti strutturali nelle abitudini dei

attua un processo attivo di

asset

management volto a

comprendere

conduttori.

esigenze dei conduttori ed a massimizzarne il grado di soddisfazione.

Tale rischio include, inoltre, gli effetti derivanti dalla

In considerazione dell'emergenza sanitaria derivante dalla diffusione del

vacancy degli immobili in portafoglio (c.d. vacancy risk), e

virus Covid-19, la Società valuta e monitora attentamente gli impatti sui

potenziali

perdite

connesse

alle

operazioni

valori degli immobili attraverso la conduzione di mirate prove di stress, con

d'investimento "value added", relative ad alcuni progetti di

particolare riferimento agli asset turistico-ricettivi e retail maggiormente

ristrutturazione di immobili.

esposti, che tuttavia costituiscono porzione molto limitata del portafoglio

della Società. Sulla base delle risultanze delle analisi, la Società adegua,

ove opportuno, le strategie di gestione e valorizzazione degli immobili per

contenere

gli

impatti

mitigare

rischio.

La Società provvede ad analizzare in sede di on-boarding ed a monitorare

in via continuativa i rischi derivanti dall'inadempimento dei tenants e delle

altre controparti rilevanti (es. analisi di solvibilità e del merito creditizio,

analisi della situazione finanziaria, referenze, informazioni pregiudizievoli

Rischio di credito e controparte - il rischio di perdite

e negatività, ecc.), anche tramite il ricorso a banche dati esterne.

derivanti

dall'inadempimento

delle

controparti

dovuto

Si evidenzia, a tal proposito, che la strategia di investimento della Società

deterioramento

del

loro

merito

creditizio

fino al caso

privilegia controparti

di elevato standing,

anche

appartenenti a

grandi

estremo

default,

con

riferimento

Gruppi internazionali.

locatari

(tenant);

controparti

operazioni

sviluppo

immobiliare

Tenuto conto del predetto elevato profilo dei tenants e del limitato volume

(costruttore,

gestore);

dei

canoni da

asset

turistico-ricettivi e

retail maggiormente esposti agli

- controparti in operazioni di compravendita immobiliare.

impatti dell'emergenza Covid-19 (6% del totale), il rischio di credito è

contenuto e comunque oggetto di attenta analisi e monitoraggio. Ciò allo

scopo di predisporre, ove necessario, tempestive azioni di tutela e

mitigazione del rischio di inadempienza, tenuto conto dei presidi

contrattuali in essere.

Rischio

concentrazione

rischio

derivante

La Società analizza e monitora tale rischio con cadenza periodica ed ha

inoltre definito, all'interno del proprio Statuto, dei limiti in relazione alla

immobili

locati

singole controparti

gruppi

concentrazione

singoli

immobili/conduttori.

controparti

connesse

giuridicamente,

controparti

del

strategia

della

Società

prevede

l'aumento

della

numerosità

dei

medesimo settore

economico

che

esercitano

stessa

conduttori e

la loro

progressiva

diversificazione

settoriale al

fine

attività, o localizzati nella medesima area geografica.

mitigare i rischi connessi ad una eccessiva concentrazione.

Rischio tasso d'interesse - il rischio legato alle variazioni

avverse nella

curva

dei

tassi

che

modifichino

valore

La Società adotta adeguati strumenti derivati di copertura del rischio di

corrente delle attività, delle passività e del loro valore netto

tasso di interesse al fine di ridurre gli impatti derivanti da variazioni

(ALM), e dei flussi (attivi e passivi) di cassa basati sulla

avverse della curva dei tassi di interesse.

variazione degli interessi (attivi e passivi).

La Società pianifica attentamente i propri flussi di cassa e monitora nel

Rischio di liquidità - il rischio di non essere in grado di far

continuo il livello di liquidità nell'ambito dell'attività di tesoreria e di

fronte

propri

impegni

pagamento

per:

gestione del rischio ALM, anche facendo ricorso ad analisi di scenario e

- l'incapacità di reperire fondi sul

mercato

e di generare

prove

stress.

adeguati flussi di cassa operativi (cd. "funding liquidity

In ottica di ottimizzazione della

struttura

finanziaria

e patrimoniale,

risk");

l'obiettivo della Società è di arrivare ad una leva stabilizzata inferiore al

- l'incapacità di smobilizzare i propri attivi (cd. "market

40% (LTV) nel medio termine.

liquidity risk").

Nell'ambito delle analisi di impatto dell'emergenza Covid-19, la Società

BILANCIO CONSOLIDATO SEMESTRALE ABBREVIATO AL 30 GIUGNO 2020

conduce prove di stress per valutare il pieno rispetto dei covenants

finanziari, e la capacità di fare fronte agli impegni finanziari correnti e a

quelli derivanti dai piani di capex previsti. Sulla base delle risultanze delle

analisi di sensitivity, la Società predispone, ove opportuno, interventi di

ottimizzazione e rafforzamento della struttura finanziaria.

La strategia adottata dalla Società attualmente prevede un investimento

Altri rischi finanziari - Altri rischi finanziari non connessi

molto

limitato

in asset

mobiliari

diversi dalle

azioni

proprie e

dagli

strumenti a

copertura del

rischio

tasso d'interesse;

ciò

anche

patrimonio

immobiliare quali, ad

esempio,

rischi

considerazione

dei

limiti

previsti

relazione

allo

status

SIIQ.

controparte e/o altri rischi di mercato su eventuali strumenti

L'esposizione ad eventuali

rischi finanziari, non

connessi

patrimonio

finanziari in portafoglio.

immobiliare, è oggetto di monitoraggio periodico ed è inoltre mitigata

tramite il ricorso a controparti bancarie di primario standing.

I rischi operativi sono fronteggiati tramite l'adozione di adeguate procedure

interne e l'articolazione

del sistema di controllo interno

tre

livelli:

Primo livello: Controlli di linea svolti dalle Unità di business e dalle

Funzioni

staff;

Secondo livello: Controlli svolti dalle Funzioni Legale, Compliance e

Risk

Management;

Terzo livello: Controlli svolti dalla Funzione di Internal Audit sulla

Rischio operativo - Il rischio operativo si configura come

base del Piano di Audit.

rischio di subire perdite derivanti da inadeguatezza o

disfunzione di procedure e sistemi interni oppure da eventi

Allo scopo di contenere gli impatti operativi dell'emergenza Covid-19, la

esogeni. Tale rischio include il rischio di outsourcing,

Società ha predisposto tempestivi interventi per assicurare la sicurezza del

ovvero le perdite operative derivanti dallo svolgimento di

personale e degli ambienti di lavoro, e predisporre lo svolgimento delle

attività esternalizzate.

attività in modalità smart-working. Tali interventi sono diretti a limitare i

rischi di contagio senza pregiudicare l'efficienza ed efficacia delle attività

sin dall'entrata in vigore delle prime misure restrittive di contenimento

(DPCM del 8 marzo 2020). Sono stati, inoltre, introdotti protocolli di

prevenzione del rischio di contagio negli immobili gestiti dalla Società e

nei cantieri di lavoro, ed interventi per recepire le richieste dei tenants e

adeguare, ove opportuno e consentito, le polizze assicurative sugli

immobili.

Rischio

legale

e compliance

- Rischio di

variazioni

La Società

monitora

nel

continuo

il rischio di non

conformità. Tra

verifiche di

compliance

ricompresa

l'effettuazione

dell'asset test e

performance dovute a variazioni del framework legislativo

profit test per monitorare che, anche in via prospettica, siano soddisfatti i

conseguenza

violazioni

delle

normative

a cui

requisiti di legge ed indicati nello statuto necessari alla conservazione dello

sottoposta la Società.

status di SIIQ.

Il Rischio reputazionale, al pari dei rischi operativi, è mitigato

dall'adozione di una struttura organizzativa e di controllo adeguata e

Rischio reputazionale - Rischio, attuale o prospettico, di

coerente con le

best

practices internazionali, oltre che

da specifiche

stringenti procedure che regolano le relazioni con gli stakeholders (es. le

flessione

degli

utili o del

capitale

derivante

una

Autorità) e gli investitori (es. gestione reclami) e la comunicazione esterna.

percezione negativa dell'immagine della società da parte di

La Società presta particolare attenzione al pieno e continuo rispetto degli

clienti, controparti,

azionisti, investitori, risorse

interne

Standard ESG, e considera la sostenibilità come parte integrante della sua

Autorità di vigilanza.

attività puntando alla creazione di un patrimonio immobiliare di elevata

qualità, con una crescita

sostenibile

nel lungo

periodo,

prediligendo

Tali rischi fanno riferimento anche alle potenziali perdite di

immobili con potenzialità di apprezzamento nel tempo. In quest'ambito nel

valore per gli azionisti derivanti da un'inadeguata gestione

corso del 2017, la Società ha contribuito alla creazione di un "Think Tank"

controllo degli

standard

ambientali,

sociali

in collaborazione con 5 delle più importanti società quotate immobiliari

governance (c.d."Fattori ESG") connessi alle attività svolte

operanti in Europa, le cui attività sono concentrate sulla discussione di temi

dalla Società.

legati alla sostenibilità e all'innovazione. Le performance ambientali del

portafoglio di asset, e quelle sociali e di governance della Società sono

oggetto di stabile monitoraggio e di adeguata informativa agli stakeholders.

Rischio strategico - Rischio puro e rischio di business

(commerciale); consiste nel rischio, attuale o prospettico, di

Oltre che da un articolato processo di pianificazione strategica e di

flessione degli utili o del capitale derivante da cambiamenti

valutazione ed analisi degli investimenti, il Rischio strategico è presidiato

del contesto operativo o da decisioni aziendali errate,

dal livello di esperienza e professionalità del Management della Società, sia

attuazione inadeguata di decisioni, scarsa reattività a

con riferimento al mercato immobiliare che alla gestione

variazioni del contesto competitivo, del comportamento

operativa/finanziaria ed al controllo interno.

della clientela o dello sviluppo tecnologico.

BILANCIO CONSOLIDATO SEMESTRALE ABBREVIATO AL 30 GIUGNO 2020

La Società adotta un avanzato Modello di Risk Management che combina analisi quantitative per i rischi di tasso, credito, mercato, e qualitative per gli altri rischi (operativo, reputazionale e strategico), e prevede l'impiego di analisi di scenario e stress test volti a valutare il grado di esposizione ai principali rischi in condizioni avverse, e a determinare l'IRR@Risk.

Garanzie e impegni

In merito ai finanziamenti contratti da COIMA RES sono stata concordati con le banche finanziatrici i seguenti security package.

Per il finanziamento relativo al portafoglio Deutsche Bank:

ipoteca di primo grado per Euro 298.550 mila;
pegno sulle quote del Fondo CCFIV;
pegno sui conti correnti operativi legati al contratto di finanziamento. Per il finanziamento relativo agli immobili Monte Rosa e Tocqueville:
ipoteca di secondo grado per complessivi Euro 140.000 mila;
pegno sulle quote del Fondo CCFIV;
pegno sui conti correnti operativi legati al contratto di finanziamento;
cessione dei crediti derivanti dai contratti di affitto, dei crediti assicurativi e degli eventuali crediti derivanti da contenziosi nei confronti dei consulenti impiegati per le due diligence sull'immobile.

Per il finanziamento relativo all'immobile Pavilion:

ipoteca di primo grado per complessivi Euro 63.000 mila;
pegno sui conti correnti operativi legati al contratto di finanziamento;
cessione dei crediti derivanti dai contratti di affitto, dei crediti assicurativi e degli eventuali crediti derivanti da contenziosi nei confronti dei consulenti impiegati per le due diligence sull'immobile.

Per quanto riguarda il finanziamento contratto dalla controllata al 100% COIMA RES SIINQ I, è stato concordato con la banca finanziatrice il seguente security package:

ipoteca di primo grado per Euro 40.000 mila;
pegno sulle azioni della controllata;
pegno sui conti correnti operativi legati al contratto di finanziamento, con eccezione del conto ordinario;
cessione dei crediti derivanti dal contratto di affitto del complesso Deruta, dei crediti assicurativi e degli eventuali crediti derivanti da contenziosi nei confronti dei consulenti impiegati per le due diligence sull'immobile.

A seguito della stipula del finanziamento degli immobili esistenti, COIMA CORE FUND VI ha concesso le

BILANCIO CONSOLIDATO SEMESTRALE ABBREVIATO AL 30 GIUGNO 2020

seguenti garanzie alle banche finanziatrici:

pegno sui conti correnti intrattenuti presso State Street Bank;
cessione dei crediti, in favore della Banca Finanziatrice, derivanti dai contratti di locazione, dai contratti di assicurazione e dalle fideiussioni rilasciate in favore del Fondo a garanzia del corretto adempimento degli obblighi derivanti dai contratti di locazione da parte dei conduttori.

L'ipoteca che grava sull'immobile Gioiaotto, a seguito della cessione di Eurcenter e del parziale rimborso effettuato, è la seguente:

Data	Importo	Grado	Banca


24 giugno 2016	156.000.000	I	UBI Banca / Credit Agricole / ING

Inoltre, il Fondo si è impegnato a contribuire nei lavori di ammodernamento e riqualificazione dell'immobile Gioiaotto effettuati dal tenant NH Hotel per complessivi Euro 1.400 mila, di cui Euro 1.260 mila già erogati.

Per il finanziamento relativo all'immobile Vodafone detenuto per il tramite del Fondo COIMA CORE FUND VIII:

ipoteca di primo grado per Euro 255.600 mila;
pegno sui conti correnti operativi legati al contratto di finanziamento;
cessione dei crediti derivanti dal contratto di affitto di Vodafone, dei crediti assicurativi e degli eventuali crediti derivanti da contenziosi nei confronti dei consulenti impiegati per le due diligence su Vodafone.

In merito al finanziamento di COF I, il fondo ha concesso le seguenti garanzie alla banca finanziatrice:

ipoteca di primo grado per Euro 50.000 mila;
pegno sui conti correnti operativi legati al contratto di finanziamento;
cessione dei crediti derivanti dai contratti di locazione, dai contratti assicurativi e dalle fideiussioni rilasciate a favore del fondo.

Infine, per quanto riguarda il finanziamento di Feltrinelli Porta Volta, le garanzie concesse sono le seguenti:

ipoteca di primo grado per Euro 80.800 mila;
pegno sui conti correnti operativi legati al contratto di finanziamento;
cessione dei crediti derivanti dai contratti assicurativi e dalle fideiussioni rilasciate a favore del fondo.

Per quanto riguarda il contratto di locazione stipulato in data 21 luglio 2017 tra COIMA RES e il Fondo Porta Nuova Garibaldi, gestito da COIMA SGR S.p.A., la Società ha concesso una garanzia a favore del locatore per un ammontare pari a circa Euro 25 mila.

In merito alla richiesta di rimborso del credito IVA, COIMA RES ha concesso una garanzia all'Agenzia delle Entrate pari ad Euro 41.187 mila con scadenza 7 agosto 2020.

La Società ha un impegno di complessivi Euro 25.000 mila nei confronti del Fondo Porta Nuova Bonnet. Si segnala che in data 30 giugno 2020 il fondo Porta Nuova Bonnet ha richiamato complessivi Euro 22.304 mila, pertanto la Società residua di un impegno di Euro 2.696 mila.

In data 11 giugno 2020 COIMA RES ha concluso l'accordo vincolante per l'acquisto di una partecipazione nel fondo immobiliare "Porta Nuova Gioia", gestito da COIMA SGR, proprietario dell'edificio in fase di completamento denominato Gioia 22, sito in Via Melchiorre Gioia 22 a Milano.

In particolare, a seguito della designazione di COIMA SGR, COIMA RES subentrerà in un contratto preliminare di co-investimento con UBI Banca S.p.A. avente ad oggetto l'acquisto da quest'ultima di una percentuale compresa tra il 10% e il 25% delle quote del Fondo. Il closing dell'operazione di acquisto delle quote del Fondo

subordinato al verificarsi di talune condizioni sospensive, tra cui la presa in consegna dell'Immobile da parte di UBI e il pagamento da parte di quest'ultima del primo canone di locazione ai sensi del contratto sopra

BILANCIO CONSOLIDATO SEMESTRALE ABBREVIATO AL 30 GIUGNO 2020

indicato, il tutto ad esito dei lavori di costruzione e allestimento dell'immobile, il cui completamento è previsto entro il 2021. Il prezzo di acquisto delle quote del fondo previsto dal contratto di Co-investimento sarà calcolato sulla base del valore del fondo risultante dall'ultimo rendiconto disponibile alla data di trasferimento delle quote oggetto di acquisto. Alla data odierna, il prezzo di acquisto stimato è compreso tra Euro 22 milioni ed Euro 56 milioni.

32. Operazioni con parti correlate

Si riporta il dettaglio delle operazioni con le parti correlate:

(Euro migliaia)	Crediti		Debiti		Costi

COIMA SGR S.p.A.		232		954	2.115

COIMA S.r.l.		-		136	314

Fondo Porta Nuova Garibaldi		731		807	61

Consorzio Porta Nuova Garibaldi		-		25	60

Co - Investment 2 SCS		1.620		-	-

Infrastrutture Garibaldi - Repubblica		-		1	2

Dirigenti		-		45	133

Amministratori e collaboratori		45		1.473	440

Sindaci		-		76	62

Totale		2.628		3.517	3.187

Si segnala inoltre che la Società ha stipulato i seguenti contratti di servizio con parti correlate a condizioni in linea con gli standard di mercato, e precisamente:

contratto di asset management con COIMA SGR S.p.A.;
contratti con COIMA S.r.l. per la fornitura da parte di quest'ultima di servizi di development & project management, nonché di property & facility management;
contratto di locazione relativo alla nuova sede legale della Società stipulato in data 21 luglio 2017 con il Fondo Porta Nuova Garibaldi, gestito da COIMA SGR S.p.A..

BILANCIO CONSOLIDATO SEMESTRALE ABBREVIATO AL 30 GIUGNO 2020

ATTESTAZIONE DELL' AMMINISTRATORE DELEGATO E DEL DIRIGENTE PREPOSTO ALLA REDAZIONE DEI DOCUMENTI CONTABILI SOCIETARI RELATIVA AL BILANCIO CONSOLIDATO SEMESTRALE ABBREVIATO AL 30 GIUGNO 2020

ai sensi dell'art. 154-bis, comma 5, del Decreto legislativo 24 febbraio 1998, n. 58 e dell'art.

81-ter del Regolamento Consob 14 maggio 1999, n. 11971

I sottoscritti Manfredi Catella e Fulvio Di Gilio, nella qualità rispettivamente di Amministratore Delegato e Dirigente Preposto alla redazione dei documenti contabili di COIMA RES S.p.A. SIIQ, attestano, tenuto anche conto di quanto previsto dall'art. 154-bis, commi 3 e 4, del decreto legislativo 24 febbraio 1998, n. 58:
- l'adeguatezza in relazione alle caratteristiche dell'impresa; e
- l'effettiva applicazione delle procedure amministrative e contabili per la formazione del bilancio consolidato semestrale abbreviato.
Al riguardo si segnala che:
- l'adeguatezza delle procedure amministrative e contabili per la formazione del bilancio consolidato semestrale abbreviato è stata verificata mediante la valutazione del sistema di controllo interno sull'informativa finanziaria.
- dalla valutazione del sistema di controllo interno sull'informativa finanziaria non sono emersi aspetti di rilievo.
Si attesta, inoltre, che:
Il bilancio consolidato semestrale abbreviato:
- è redatto in conformità ai principi contabili internazionali applicabili riconosciuti nella Comunità Europea ai sensi del regolamento (CE) n. 1606/2002 del Parlamento europeo e del Consiglio, del 19 luglio 2002;
- corrisponde alle risultanze dei libri e delle scritture contabili;
- è idoneo a fornire una rappresentazione veritiera e corretta della situazione patrimoniale, economica e

finanziaria della Società e dell'insieme delle società e dei fondi inclusi nel consolidamento.

La relazione intermedia sulla gestione comprende un'analisi attendibile dell'andamento e del risultato della gestione, nonché della situazione dell'impresa, unitamente a una descrizione dei principali rischi e incertezze cui la Società è esposta.

La relazione intermedia sulla gestione comprende, altresì, un'analisi attendibile delle informazioni sulle operazioni rilevanti con parti correlate.

Milano, 30 luglio 2020

Amministratore Delegato	Dirigente Preposto alla redazione
	dei documenti contabili societari
_____________________	________________________
Manfredi Catella	Fulvio Di Gilio

BILANCIO CONSOLIDATO SEMESTRALE ABBREVIATO AL 30 GIUGNO 2020

		GLOSSARIO

					Definizioni

		Asset Liabilities Management è la pratica della gestione dei rischi che crescono a causa di
ALM		disallineamenti tra attività e passività. Il processo è un incrocio tra il risk management e la
		pianificazione strategica.

		La revoca del consigliere in presenza di un grave inadempimento, doloso o colposo, del
Bad Leaver		consigliere stesso ad obblighi di legge o di statuto che sia altresì idoneo a compromettere
	irreparabilmente il rapporto di fiducia intercorrente tra il consigliere e la Società e che non

		consenta, pertanto, la prosecuzione, anche provvisoria, del rapporto di amministrazione.

Bonnet o Corso Como Place		Si intende l'immobile sito in Milano, in via Bonnet, detenuto dal Fondo Porta Nuova Bonnet
(35,7%).


Break Option		Diritto di recesso di un locatore nell'ambito di un contratto di locazione.

		Corrisponde al canone atteso stabilizzato lordo del periodo meno le spese operative e altri costi
Canone atteso stabilizzato netto		operativi non recuperabili quali assicurazioni, tasse sulla proprietà, marketing e altri costi per
		lo sfitto.

Canone iniziale netto		Corrisponde al canone iniziale lordo del periodo meno le spese operative e altri costi operativi
	non recuperabili quali assicurazioni, tasse sulla proprietà, marketing e altri costi per lo sfitto.


Canone lordo iniziale		Canoni annualizzati ad una certa data che considerano gli incentivi quali i periodi di free rent,
	periodi di canoni scontati e canoni scalettati.


		Canoni annualizzati ricevuti ad una certa data rettificati per gli incentivi di locazione in corso.
Canone lordo stabilizzato		La rettifica comprende il canone su base annua che si applicherà alla scadenza dell'incentivo
		del contratto di locazione.

Canone lordo stabilizzato atteso		L'indice è pari al canone lordo stabilizzato aggiustato per incentivi relativi ad azioni attive di
	management.


		Corrisponde al canone stabilizzato lordo del periodo meno le spese operative e altri costi
Canone stabilizzato netto		operativi non recuperabili quali assicurazioni, tasse sulla proprietà, marketing e altri costi per
		lo sfitto.

CBD		Central Business District ovvero l'area cittadina in cui si concentra il mercato prime degli
	uffici.


CBRE		CBRE Valuation S.p.A., con sede in Milano, Via del Lauro n. 5/6.

Certificazione LEED		Certificazione di efficienza dell'edificio rilasciata dallo U.S. Green Building Council.

CO - Investment 2SCS		Partecipazione posseduta indirettamente tramite MHREC S.à.r.l., che ne detiene il 33,33%.

COIMA S.r.l.		COIMA S.r.l. con sede legale in Milano, Piazza Gae Aulenti n. 12.

COIMA RES SIINQ I		COIMA	RES S.p.A.	SIINQ	I, Società	di	Investimento	Immobiliare	Non	Quotata
	di cui COIMA RES detiene il 100% del capitale sociale.


COIMA SGR		COIMA SGR S.p.A. con sede in Milano, Piazza Gae Aulenti n. 12.

Consorzio Lorenteggio Village		Consorzio	Lorenteggio	Village,	costituito in	data 25 gennaio	2018, di cui	la	Società è
	proprietaria del 34,6% delle quote.


Consorzio Porta Nuova Garibaldi		Consorzio Porta Nuova Garibaldi, di cui la Società è proprietaria di circa il 4% delle quote.

Contratto di asset management		Il contratto sottoscritto in data 15 ottobre 2015 tra l'Emittente e la SGR e successivamente
	modificato in data 13 novembre 2015.


		Gli immobili core sono caratterizzati principalmente da elevata liquidità e basso rischio. Tali
Core		immobili sono situati in aree strategiche e sono mantenuti in portafoglio per lunghi periodi in
		modo da sfruttare al massimo i flussi di cassa che possono produrre.
		Gli immobili core plus sono riconducibili alla categoria core, con la differenza che alcuni
Core plus		investimenti possono	presentare	caratteristiche	di valorizzazione (ad esempio	superfici
	parzialmente sfitte o locatari i cui contratti prevedono una scadenza nel breve periodo). Per

		questa tipologia il profilo di rischio è da considerarsi medio-basso.

Coupon		Valore maturato dallo Strumento Finanziario.

Deruta 19 o Deruta		Si intende il complesso di immobili sito in Milano, in via Deruta n.19, acquisito il 16 gennaio
	2017 da COIMA RES SIINQ I.

BILANCIO CONSOLIDATO SEMESTRALE ABBREVIATO AL 30 GIUGNO 2020

		I proventi prima degli oneri finanziari, tasse, ammortamenti e svalutazioni sono la più
		significativa misura della performance operativa di una società in quanto indica i proventi a
EBITDA	prescindere dalle modalità di finanziamento, delle tasse e del ciclo di investimenti della
		società. L'EBITDA è un proxy per il flusso di cassa operativo che la società è in grado di
		generare.

Emittente ovvero Società ovvero COIMA	COIMA RES S.p.A. SIIQ con sede legale in Milano, Piazza Gae Aulenti n. 12, iscrizione
RES	Registro Imprese di Milano e Partita IVA n. 09126500967.

EPRA Cost Ratios	Calcolato come il rapporto tra i costi e le spese amministrative (includendo ed escludendo i
costi diretti degli sfitti) e i canoni lordi.


		Proventi ricorrenti derivanti dalle attività operative tipiche. L'EPRA Earnings è un indicatore
EPRA Earnings	chiave della performance operativa della Società e rappresenta il reddito netto generato dalle
		attività operative.

EPRA Net Initial Yield	Calcolato come rapporto tra il canone netto iniziale e il valore lordo di mercato dell'immobile.

		L'obiettivo di questo indicatore EPRA è di evidenziare il valore delle attività nette a lungo
		termine; sono pertanto escluse dal calcolo le attività e le passività che non dovrebbero
EPRA Net Reinstatement Value	cristallizzarsi in circostanze normali come i movimenti del fair value sui derivati finanziari e le
imposte differite sulle eccedenze di valutazione degli immobili. Poiché l'obiettivo della metrica
		è anche quello di riflettere ciò che sarebbe necessario per valorizzare la società attraverso i
		mercati di investimento basati sulla sua attuale struttura patrimoniale e finanziaria, dovrebbero
		essere inclusi i costi correlati come le imposte sul trasferimento di beni immobili.

EPRA Net Tangible Asset	L'assunzione alla base base del calcolo di questo indicatore EPRA presuppone che le entità
acquistino e vendano attività, cristallizzando in tal modo le imposte differite.


		Rappresenta il valore degli azionisti in uno scenario di cessione, in cui le imposte differite, gli
EPRA Net Disposal Value	strumenti finanziari e alcune altre rettifiche sono calcolate nella misura massima della loro
passività, inclusa l'esposizione fiscale non riflessa nello Stato Patrimoniale, al netto di

		qualsiasi imposta risultante.

EPRA topped up Net Initial Yield	Calcolato come il rapporto	tra il canone netto stabilizzato	e il valore lordo	di mercato
dell'immobile.


FFO	Il Fund From Operations è	calcolato come l'EBITDA delle	attività tipiche al	netto degli
interessi passivi. L'FFO è l'indicatore più utilizzato per valutare la performance di un REIT.


FFO ricorrente	Calcolato come l'FFO rettificato per escludere i ricavi non ricorrenti ed includere i costi non
ricorrenti.


Fondo COIMA CORE FUND IV	Fondo COIMA CORE FUND IV di cui la Società è proprietaria del 100% delle quote.

Fondo COIMA CORE FUND VI (già	Fondo COIMA CORE FUND VI (già "MHREC"), di cui la Società è proprietaria dell'88,2%
"MHREC")	delle quote.

Fondo COIMA CORE FUND VIII	Fondo COIMA CORE FUND VIII, costituito in data 29 maggio 2019, di cui la Società è
proprietaria del 50% delle quote.


Fondo COIMA OPPORTUNITY FUND I o	Fondo COIMA OPPORTUNITY FUND I, di cui COIMA CORE FUND VI ha acquisito
COF I	l'88,8% delle quote in data 30 settembre 2019.

Fondo Feltrinelli Porta Volta	Fondo Feltrinelli Porta Volta, di cui la Società possiede indirettamente circa l'83,5% delle
quote.


Fondo Italian Copper Fund	Fondo Italian Copper Fund, di cui COF I possiede circa il 17% delle quote.

Gioiaotto	Si intende l'immobile sito	in Milano, viale Gioia 6-8, detenuto dal Fondo	CCFVI (ex
MHREC).

		Si intendono le ipotesi di: (i) mancata nomina del Consigliere nei termini ed alle condizioni
		tutte previste nell'accordo stipulato e/o mancata conferma/ratifica degli stessi successivamente
		all'avvio della negoziazione delle Azioni sul MTA; ovvero (ii) cessazione dalla carica di
		Consigliere di Amministrazione al verificarsi di una delle ipotesi di risoluzione del Contratto di
		Asset Management indicate all'art. 5.3, punti (i), (iii) e (iv) di tale Contratto di Asset
		Management; ovvero (iii) mancato rinnovo per un ulteriore triennio nella carica di Consigliere
Good Leaver	alla naturale scadenza del primo mandato triennale e, successivamente, alla naturale scadenza
		del secondo mandato triennale; ovvero (iv) mancata accettazione da parte del Consigliere della
		proposta di rinnovo dell'incarico a condizioni peggiorative rispetto a quelle applicate nel
		triennio precedente; ovvero (v) revoca del Consigliere in assenza di un'ipotesi di Bad leaver;
		(vi) rinuncia alla carica da parte del Consigliere in presenza di una giusta causa di dimissioni;
		ovvero (vii) decesso del Consigliere (nel qual caso l'Indennità risarcitoria verrà corrisposta agli
		aventi diritto).

Good Secondary location	Immobili di buona qualità localizzati in zone semi-centrali o periferiche delle primarie città.

Key managers	Manfredi Catella, Matteo Ravà e Gabriele Bonfiglioli.

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BILANCIO CONSOLIDATO SEMESTRALE ABBREVIATO AL 30 GIUGNO 2020

Infrastrutture Garibaldi - Repubblica	Infrastrutture Garibaldi - Repubblica, di cui la Società detiene circa il 2% delle quote

Interest Coverage Ratios	Rapporto tra l'NOI e gli oneri finanziari.

Liquidità netta	La liquidità netta o posizione finanziaria netta è il debito effettivo netto della Società.

MHREC S.à.r.l.	MHREC Real Estate S.à.r.l., partecipazione nel Fondo COIMA CORE FUND VI	(già
"MHREC").


Microsoft	Si intende l'immobile sito in Milano, in viale Pasubio 21, detenuto dal fondo Feltrinelli Porta
Volta.


Monte Rosa	Si intende l'immobile sito in Milano, in via Monte Rosa n.93, acquisito il 24 ottobre 2017 da
COIMA RES.


Pavilion	Si intende l'immobile sito in Milano, in Piazza Gae Aulenti n.10, acquisito il 23 novembre
2018 da COIMA RES.


Periodo di contabilizzazione	Ogni periodo di 12 mesi, ciascuno dei quali ha inizio il 1° gennaio e finisce ogni anno alla
mezzanotte del 31 dicembre.


Porta Nuova Bonnet	Fondo Porta Nuova Bonnet, istituito il 20 ottobre 2016, di cui COIMA RES è proprietaria al
35,7%.


Portafoglio Deutsche Bank	Si intendono le filiali bancarie all'interno del Fondo COIMA CORE FUND IV, locate a
Deutsche Bank


Portafoglio Telecom	Si intende il portafoglio di cinque immobili ad uso tecnico posseduti da Italian Copper Fund.

Promote Fee	La performance fee da corrispondersi dalla società alla SGR ai sensi del contratto di Asset
Management.


	Qatar Holding LLC, con sede in Doha, Qatar, Q-Tel Tower, PO Box 23224, autorizzato dalla
	QFC Authority con licenza n. 00004, interamente controllato da Qatar Investment Authority,
	fondo sovrano dello Stato del Qatar. Qatar Holding LLC svolge, in particolare, attività di
Qatar Holding	supporto alla Qatar Investment Authority per quanto concerne lo sviluppo, l'investimento e la
	gestione dei fondi dello Stato del Qatar, mediante, in particolare, valutazione, compravendita e
	gestione di forme di investimento di qualsivoglia natura, svolgendo qualunque attività
	funzionale a tal fine.

Rendimento atteso stabilizzato netto	Calcolato come	il	rapporto	tra canone atteso stabilizzato	netto e	valore	di	mercato	lordo
dell'immobile.


Rendimento iniziale lordo	Calcolato come	il	rapporto	tra	il canone lordo iniziale	e	il	valore	di	mercato	lordo
dell'immobile.


Rendimento lordo stabilizzato	Calcolato come	il	rapporto	tra	il canone lordo stabilizzato	e il	valore	di	mercato	lordo
dell'immobile.


Rendimento lordo stabilizzato atteso	Calcolato come rapporto tra il canone lordo stabilizzato atteso e il valore di mercato lordo
dell'immobile.


Sarca (o Philips)	Si intende l'immobile sito in Milano, in viale Sarca 235, detenuto dal fondo COF I.

Scadenza media ponderata dei debiti	È' la durata di tempo in cui è outstanding un debito emesso. La vita media è un periodo medio
prima che un debito sia ripagato tramite ammortamento o pagamento complessivo.


	Rispetto a ciascun periodo di contabilizzazione, la somma della variazione del NAV per azione
	durante il periodo di contabilizzazione (escludendo gli effetti di ogni altra emissione di Azioni
Shareholder Return	durante il Periodo di Contabilizzazione) e del totale dei dividendi per Azione e di qualsiasi
	altro corrispettivo pagati nel Periodo di Contabilizzazione (considerando la tempistica del
	pagamento di tali dividendi e corrispettivi).

Shareholder Return Outperformance	L'ammontare in euro per il quale lo Shareholders Return è superiore ad un livello che avrebbe
prodotto un determinato Shareholder Return.


Società di Investimento Immobiliare Non	Società di investimento immobiliare non quotata, disciplinata dall'Articolo 1, comma 125 della
Quotata o SIINQ	Legge Finanziaria 2007.

Società di Investimento Immobiliare Quotata	Società di investimento immobiliare quotata, disciplinata dall'Articolo 1, commi da 119 a 141-
o SIIQ	bis della Legge Finanziaria 2007.

Tocqueville	Si intende l'immobile sito in Milano, in via A. Tocqueville 13, acquisito il 27 luglio 2018 da
COIMA RES.


Utile per azione	L'utile per azione è calcolato come il rapporto tra gli utili ed il numero delle azioni.

	Tale tipologia di investimento include gli immobili in fase di riqualificazione e ristrutturazione
Value-add	integrale, solitamente sfitti o con elevato tasso di vacancy. Rispetto alla categoria core, gli
immobili value added sono caratterizzati da un profilo di rischio medio-alto e generano

	rendimenti facendo affidamento sulla crescita di valore degli immobili nel tempo.

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RELAZIONE SOCIETA' DI REVISIONE

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RELAZIONI ESPERTI INDIPENDENTI

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COIMA RES S.p.A. SIIQ(BIT:CRES) dropped from S&P Global BMI Index	02/08/22	CI
Evergreen S.p.A. completed the acquisition of a 97.8% stake in COIMA RES S.p.A. SIIQ from COIMA SGR, Coima Rem S.R.L., Manfredi Catella and other shareholders.	01/08/22	CI
An unknown buyer entered into a preliminary agreement to acquire 14,530 sqm real estate complex in Milan from COIMA RES S.p.A. SIIQ for €40 million.	28/07/22	CI
COIMA RES S.p.A. SIIQ Reports Earnings Results for the Half Year Ended June 30, 2022	27/07/22	CI
COIMA RES S.p.A. SIIQ Reports Earnings Results for the First Quarter Ended March 31, 2022	13/05/22	CI
Qatar Holding launches tender bid on Italy's Coima Res at 10 euros/shr	28/04/22	RE
Qatar Holding LLC and Coima Holding Di Coima Gp S.R.L. & C. S.A.P.A. made an offer to acquire remaining 60% of stake in COIMA RES S.p.A. SIIQ.	27/04/22	CI
Transcript : Coima Res S.p.A., 2021 Earnings Call, Feb 25, 2022	25/02/22
Coima Res S.p.A. Reports Earnings Results for the Full Year Ended December 31, 2021	24/02/22	CI
Coima Res Secures $170 Million in Financing to Support Real Estate Portfolio	30/12/21	MT
Coima Res S.p.A. Reports Earnings Results for the Nine Months Ended September 30, 2021	05/11/21	CI
Transcript : Coima Res S.p.A., Nine Months 2021 Earnings Call, Nov 05, 2021	05/11/21
COIMA RES S.p.A. SIIQ(BIT:CRES) added to S&P Global BMI Index	20/09/21	CI
Coima Res S.P.A. Reports Earnings Results for the Half Year Ended June 30, 2021	31/07/21	CI
Transcript : Coima Res S.p.A., Q2 2021 Earnings Call, Jul 30, 2021	30/07/21
Coima Res S.P.A. Reports Earnings Results for the First Quarter Ended March 31, 2021	07/05/21	CI
Transcript : Coima Res S.p.A., Q1 2021 Earnings Call, May 07, 2021	07/05/21
Coima Res S p A : Kering luxury brand Bottega Veneta leases central Milan palace	27/04/21	RE
Transcript : Coima Res S.p.A., 2020 Earnings Call, Feb 26, 2021	26/02/21
Coima Res S.p.A. Provides Earnings Guidance for the Year 2021	26/02/21	CI
Coima Res S.p.A. Reports Earnings Results for the Full Year Ended December 31, 2020	24/02/21	CI
APWireless acquired 13.7% of stake in Telecom Portfolio of COIMA RES in Italy.	14/12/20	CI
Transcript : Coima Res S.p.A., Nine Months 2020 Earnings Call, Nov 06, 2020	06/11/20
Coima Res S.P.A. Reports Earnings Results for the Nine Months Ended September 30, 2020	04/11/20	CI
Coima Res S.P.A. Reports Earnings Results for the Half Year Ended June 30, 2020	29/07/20	CI

	1st Jan change	Capi.
BOSTON PROPERTIES, INC.	-11.50%	9.75B
NIPPON BUILDING FUND INC.	-4.91%	6.35B
DEXUS	-7.16%	5.07B
JAPAN REAL ESTATE INVESTMENT CORPORATION	-10.10%	4.85B
KDX REALTY INVESTMENT CORPORATION	-3.54%	4.08B
EMBASSY OFFICE PARKS REIT	+9.68%	4.05B
KILROY REALTY CORPORATION	-15.21%	3.96B
INMOBILIARIA COLONIAL SOCIMI, S.A.	-6.11%	3.57B
SL GREEN REALTY CORP.	+16.40%	3.41B

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